Arbeit muss nicht wehtun
TREND Arbeitsumgebung
Der Bürovermieter der Zukunft ist Gastgeber. Der Arbeitsplatz vermischt sich immer mehr mit anderen Lebensbereichen, wework betreibt seine erste Schule und macht Makler arbeitslos.
Die Studie zur Vier-Tage-Woche sorgte für Schlagzeilen. Die neuseeländische Fondsgesellschaft Perpetual Guardian mit 240 Mitarbeitern kürzte bei vollem Lohn die Arbeitszeit von 37,5 auf 30 Stunden. Zwei Universitäten begleiteten das Projekt und bestätigten, dass die Produktivität in dieser Zeit um 20 Prozent gestiegen war. Der Deal: Die Mitarbeiter mussten trotz kürzerer Arbeitszeit ihre Ziele erreichen – und daher halt auf Facebook, lange Zigaretten- oder Kaffeepausen und ähnliche Zeitfresser verzichten. Dafür bekamen sie einen Tag „geschenkt“.
Bürostuhl und Bierzapfanlage
Mit Effizienzsteigerung lässt sich die „neue Arbeitswelt“ gut verkaufen, das mögen auch die Firmeneigentümer. Sie geben oft aber gar nicht mehr den Ton an, Stichwort War for Talents. Die junge Generation, die Selbstständigen, die Innovativen haben sich längst entschieden: Arbeit ist Teil ihres Lebens, muss nicht wehtun, sondern soll Spaß machen. Die wachsende Zahl an Co-Working Spaces weltweit sowie die Vermischung der Bereiche Arbeit, Wohnen, Freizeit demonstriert das. Wer hätte vor 10 Jahren gedacht, dass eine Bierzapfanlage zum fixen Bestandteil einer Büroimmobilie werden kann? Auch in Wien macht sich das neue Denken langsam breit. 2016 betrug der Anteil servicierter Flächen an der Gesamtvermietung noch 1 Prozent, 2017 bereits 7 Prozent, weiß man bei CBRE. Zwischen 2018 und 2020 sollen mehr als 40.000 Quadratmeter eröffnet werden.
Ein völlig neues Betreiberkonzept: Im 3DEN kann man sich erholen, schlafen, duschen, essen oder auch arbeiten. Die halbe Stunde kostet 6 US-Dollar.
Die wework-Hysterie
Die Trends, die mit einigen Jahren Verzögerung auch in Österreich umgesetzt werden, kommen dabei meist aus den USA, etwa von wework. Der Aufstieg dieses Unternehmens ist enorm. Anfangs wurde die Idee, lässige Räume als Co-Working Center zu verkaufen, allseits belächelt und auch in Österreich von den Immobilienexperten nicht ernst genommen. Diese Einstellung drehte sich um 180 Grad, heute herrscht beinahe Hysterie, wenn wework eine Neuigkeit verkündet. Ganz unbegründet ist die Angst vor der Disruption in diesem Fall ja auch nicht, hat wework doch bewiesen, dass es seine Visionen erfolgreich umsetzt. In London startete wework vor drei Jahren und ist mittlerweile der größte private Mieter – genauso wie in New York und Washington. Über 20 wework-Standorte gibt es in London, in Wien null. Zwar gab es bereits Versuche, hier Fuß zu fassen, Eigentümer und Anbieter wurden sich aber nicht einig, das Feld wird anderen überlassen – etwa Your Office und Spaces, zahlreichen Einzelanbietern sowie Eigeninitiativen wie myhive. Spaces eröffnete seinen ersten Österreich-Standort vor gut einem Jahr im Orbi Tower. Weitere Standorte in Wien sind mittlerweile am Hauptbahnhof (The Icon), in der Muthgasse (Square One) und am Schottentor (Haus am Schottentor) fixiert. Expansiv geht es auch bei Your Office zu, gerade wurde etwa der Standort im Wiener Florido Tower ausgebaut und upgegradet. Schon vor zwei Jahren wurde dort ein Light-Konzept verwirklicht, nun kommt im 26. Stock des Turms ein ganzes Geschoß mit Premiumflächen (bessere Ausstattung, höhere Servicequalität und mehr Services im Preis inkludiert) dazu. Neben modernen Büroräumen in unterschiedlichen Größen stehen eine Lounge und ein Café zur Verfügung – hier kann auch auf Hotdesks gearbeitet werden. Für Investoren bietet die Integration eines solchen Betreibers die Möglichkeit, auch kleine Unternehmen bedienen zu können, ohne selbst den organisatorischen Aufwand zu haben, erzählt Matthias Waibel, Head of Project Development der STC – Swiss Town Consult Development und Eigentümervertreter des Florido Towers.
Internationale Co-Working-Anbieter wachsen auch deswegen so schnell, weil große Konzerne Abteilungen in die Räumlichkeiten auslagern – und so flexibel bleiben.
Selbst betreiben: Qualität und Community
Andere Gebäudemanager setzen nicht auf externe Anbieter, sondern betreiben ihren Co-Working Space lieber selbst, das HoHo in der Seestadt etwa, das mit seiner Holzphilosophie von sich aus schon mal eine hohe Aufenthalts- und Arbeitsqualität schafft. Aber auch der für 2020 geplante Co-Working Space in der Airport-City wird vom Flughafen Wien selbst gemanagt. „Wir verstehen uns als kleine Stadt“, erzählt Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Standortmanagement, „und wir betreiben die Post ebenso selbst wie unser Gesundheitszentrum – und in Zukunft eben auch die Co-Working-Flächen.“ Damit will der Flughafen Synergien nutzen, vor allem aber auch die Qualitätskontrolle sicherstellen, so Scheibenpflug. Der Co-Working Space ist zudem Teil der Strategie, die AirportCity als Innovationshub für CEE und SEE zu positionieren. Der Community-Gedanke kristallisiert sich auch bei dem myhive-Konzept der Immofinanz immer mehr heraus. Sportmöglichkeiten, Afterwork-Feiern, Weiterbildungsangebote werden aktiv organisiert. Während am Standort Wienerberg bei den ersten Events noch Zurückhaltung zu spüren war, erfreuen sich Yoga-Einheiten, Fußballmannschaften, Weiterbildungsevents und Co. mittlerweile hoher Beliebtheit. Immofinanz-Vorstand Dietmar Reindl: „Unsere Community Manager kümmern sich um den Austausch der Mieter, erkennen Geschäftsmöglichkeiten und vermitteln entsprechende Kontakte.“ Knapp 400 Unternehmen mit über 30.000 Mitarbeitern in mittlerweile sechs Hauptstädten befinden sich in dem Netzwerk. 23 myhive-Standorte gibt es bereits, drei weitere sollen bald dazukommen (eines in der Ungargasse in Wien).
Mischnutzer: Hipster und IBM
Wer glaubt, dass Co-Working und seine Spielarten ausschließlich Nerds, Hipster und einsame Einzelunternehmer beherbergen, irrt gewaltig. IBM und Microsoft sind nur zwei der großen Namen, die ihre Mitarbeiter gerne in wework-Büros setzen. Das ist praktisch: Projektteams werden mal größer, mal kleiner, setzen sich später wieder ganz anders zusammen. Wozu das eigene Büro die ganze Zeit umbauen? Michael Graf, Geschäftsführer von Your Office, berichtet, dass Corporates, also größere Unternehmen, mehr als 50 Prozent des Geschäfts ausmachen. Anfragen für 50 bis 60 Arbeitsplätze seien mittlerweile normal. Deswegen will auch die Immofinanz in Zukunft noch mehr Flexibilität anbieten – vom Kleinbüro bis zur geschoßweisen Vermietung. Der Fokus liege zwar unverändert auf Großmietern, so Reindl, die derart unkompliziert und schnell Flächen zurückgeben oder erweitern können, gleichzeitig biete das Konzept aber auch Platz für kleinere Mieter, die wiederum die Community weiter beleben.
Büros mit integrierter Schule?
Was kommt also als Nächstes? Wieder ein Blick zu wework: Einerseits streckt der Konzern seine Fühler in andere Bereiche aus. Im Herbst letzten Jahres wurde die erste Schule namens WeGrow in Manhattan eröffnet. Werden dann weitere Schulen wie Betriebskindergärten innerhalb der wework-Büros folgen? Und daneben dann gleich das Fitnesscenter – auch hier gibt es ein erstes Pilotprojekt namens Rise in Lower Manhattan, in Gehweite von einem der beiden welive Co-Living-Häuser. Und es geht noch weiter: Interessenten, die sich dann doch gegen wework entscheiden, wird gerne eine andere, klassische Bürofläche vermittelt – es wird halt ein Honorar fällig, und der Makler (der zufällig „We Work Space Service“ heißt) bleibt am Kunden dran. Ähnlich fungiert der Konzern auch bei Beratungsleistungen rund um die Immobilie (Konzept, Flächenberatung, Innenausbau etc.) und er tritt als Anbieter von Immobilienfonds auf. Vielleicht steht hinter dem allen ein genialer Masterplan – vielleicht sind es aber auch nur Diversifizierungen von Geschäftsmöglichkeiten, denn Kritiker verwiesen auf zuletzt wieder gestiegene Verluste und einen dadurch wahrscheinlicher werdenden Börsegang. Sollte die Konjunktur einbrechen, nützt auch die immer wieder kolportierte, fantastische Unternehmensbewertung von 20 Milliarden US-Dollar nichts. Bleiben die Mieteinnahmen aus, wird es eng, auch – oder gerade – für den Co-Working-Giganten.
