Die digitale Gewerbeimmobilie

Trend: Das digitale Gebäude

Es wird das intelligenteste Gebäude Europas: der Cube in Berlin. Bis er 2019 eröffnet wird, gibt es noch viel Arbeit. Neuartige Teams mit Forschern und Experten aller Art tüfteln wie im Silicon Valley an dem Zauberwürfel.

Einen Hauch von James Bond hat er schon, der Cube, dieser Zauber­würfel mit gefalteter Fassade, den die CA Immo in Berliner Bestlage neben dem Hauptbahnhof entwickelt. In das Vorzeigeprojekt wird nur das Beste verbaut. Hier wachsen Gebäude­technik, Facility Management und IT zusammen wie noch nie, die ­Krönung soll das selbstlernende „Gebäude­gehirn“ sein. Bei diesem Brain laufen dann sämtliche Daten zusammen, egal aus welchen Subsystemen sie kommen (IoT-Sensoren, Bluetooth, Kabel, Funktechnologien genauso wie BACnet oder Profinet etc.). Es übersetzt sämtliche Daten in eine Sprache. Seine künstliche Intelligenz soll sich gemeinsam mit den ­Nutzern, den Vorgaben des Betreibers und den Umwelt­einflüssen weiterent­wickeln und so den Betrieb des Gebäudes immer besser machen. Damit das Ganze auch klappt, wird derzeit getestet. Am Enterprise Integration Center (EICe) in Aachen haben CA Immo und Drees + Sommer, die mit der Entwicklung eines ganzheitlichen Digitali­sierungskonzepts beauftragt sind, ein Demo- und Testcenter eingerichtet. Die Technik ist das eine, der Prozess, wie so ein komplexes und komplett neuartiges Vorhaben umgesetzt wird, stellt alle vor neue Herausforderungen. „Schon bislang war es schwierig, die einzelnen Beteiligten zu koordinieren und auf eine Linie zu bringen“, meint Klaus Dederichs, Head of ICT bei Drees + ­Sommer. Immerhin galt es, einige Bereiche zu ­koordinieren: ­Architektur, technische Gebäude­aus­rüstung und IT, Nachhaltigkeits­beratung, Fassade, Bauphysik, Bauökologie, Tragwerks­planung, Energiedesign und Projektmanagement. Nun kommen noch mehr Experten dazu, vor allem aus den Bereichen BIM, ICT/Digitalisierung, LAN, WLAN und Data Center und Cyber ­Security. Auch Infrastruktur­beratung zählt dazu. Was daran neu ist? Bei der Planung des neuen Campus der enorm innovativen RWTH Aachen geht es etwa weniger um die Straßen für die selbstfahrenden Autos als um ­Dinge wie die 16 Kilometer lange Anbindung an die Hochgeschwindigkeits-­Datentrasse zwischen Amsterdam, ­Frankfurt und München.

IoT im Waschraum

Blickt man in die Haustechnik des Cube Berlin, wird leichter verständlich, was IoT für Gewerbeimmobilien bedeuten kann. Es geht etwa um Sensoren, die verschiedenste Dinge messen und diese Daten weiter­geben. Dann wird – von Menschen oder vom Brain – möglicherweise eine Aktion eingeleitet (als banales Beispiel, denn spannend wird freilich die Verknüpfung mehrerer Daten miteinander). Bei manchen ist es schon normal, dass alle in einem Waschraum befindlichen Spender für Seife, Handtücher, Toilettenpapier wie auch die Mülleimer mit einem elektronischen Meldesystemen für Füllstand und Energieverbrauch ausgestattet sind. Die Menge der abgegebenen Verbrauchs­materialien wird analysiert, Versorgungsengpässe gehören der Vergangenheit an. Durch die intelligente Vernetzung herrscht ein hohes Maß an Transparenz bei Verbrauchsmaterial und Waschraumnutzung. Der Nutzen: Facility Manager können ­besser steuern, Prozesse effizienter gestalten und darüber hinaus die Zufriedenheit von Gästen und Mitarbeitern erhöhen.

Schimmelerkennung als Use Case

Ein anderes IoT-Anwendungsbeispiel ist Rysta. Das deutsche Start-up liefert eine Lösung zur Schimmelprävention, indem kleine Funksensoren kontinuierlich Luftfeuchtigkeit und Temperatur ­messen und die Schimmelgefahr berechnen. Warnhinweise oder Lüftungsvorschläge kommen über die App. Noch kleiner als die Rysta-Sensoren sind jene Dinger von Disruptive Technologies. Nur daumennagelgroß sind die Unverwüstlichen mit einer Batteriehaltezeit von 15 Jahren. Man klebt sie irgendwohin und verbindet sie ähnlich simpel wie ein Bluetooth-­Gerät. Die Anwendungsmöglichkeiten, also die Use Cases, sind mannigfaltig: von der Realtime-Raumbelegung über die Dichtheit von Rohren, die individuelle Klimatisierung eines Arbeitsplatzes oder die Reinigung bis zum Status des Klopapiers, wie oben beschrieben. Wird man sich klar, welche Informationen mittels IoT über ein Haus zur Verfügung stehen, kann man auch verstehen, warum diese eine recht gute Basis für die „sich selbst makelnde Immobilie“ dar­stellen könnte.

Sicherheit als Gretchenfrage

Zugleich wächst mit der Verknüpfung der Daten aus dem Betrieb die Anforderung an die Sicherheit. Ein aktueller Aspekt wird in dem Artikel über versteckte personenbezogene Daten auf Seite 26 behandelt. Für Gebäudemacher, -inhaber, -betreiber und -nutzer wird aber Cyber Security zum großen Thema werden. Erste Fälle, bei denen Hotels erpresst wurden, gab es schon. Die Hacker hatten zum Beispiel von einer Sekunde auf die nächste sämtliche Türen des Hotels zugesperrt und Lösegeld verlangt. Allein bis der Hotelier verstanden hat, wie er in Bitcoin zahlen soll, ist der Schaden ins Unermessliche gegangen. „Attacken auf Smartphones kann man sich im Internet um 30 Dollar kaufen“, erzählt Florian Schiebl, Geschäftsführer von BlueID, einem Anbieter von mobilen Zutrittslösungen. Im Falle des Berliner Cubes wurde zum ersten Mal eine eigene Cyber-­Security-Strategie erarbeitet, erzählt Digitalisierungs-Experte Dederichs. Dies wiederum wurde nur möglich, indem sich die vielen unterschiedlichen Beteiligten auch engagiert einbrachten. Das gab es so noch nie. Genauso wenig wie den Zauberwürfel in Berlin.

 

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