Hotels, die Stars unter den Immobilien

Der Rekordwert vom letzten Jahr – 135 Millionen Nächtigungen in österreichischen Beherbergungsbetrieben – ist Rückenwind für Hotelimmobilien. Ebenso wie die recht hohen Renditen, bei denen andere Immobilienarten nicht mehr mithalten können.

Wie herrlich – bei Hotels weiß man halt, wovon man spricht. Eine ordentliche Portion Lifestyle schwingt immer mit, die Assoziationen sind spannender als bei Industriehallen oder Fachmarktzentren. Das macht diese Immobilien auch für eine so breite Investorenschicht interessant: hier der Wohlhabende, der sich selbst verwirklichen will, dort der Familienbetrieb, der sein Vermögen mit dem ländlichen Urlaubshotel vermehrt, oder der Finanzfonds, der nur auf die Rendite schielt.

Alle wollen Hotels

Die Assetklasse legte in der letzten Zeit einen atemberaubenden Zuwachs an den Tag: In Österreich stiegen die Invest­ments von 360 Millionen Euro im Jahr 2014 auf 420 Millionen Euro 2015, das entspreche in beiden Jahren einem Anteil von rund 12 Prozent am gewerblichen Transaktionsvolumen, weiß man bei EHL Immobilien. „Für das laufende Jahr 2016 gehen wir derzeit ebenfalls von einem weiterhin starken Jahr für die Assetklasse Hotel aus“, meint Markus Mendel, Head of Transaction Advisory bei EHL. Einen Hauptgrund für den Run auf diese Immobilienart sieht ­Martina ­Maly-Gärtner in der sogenannten Yield-Compression: Die Renditen für gewerbliche Immobilien fallen immer mehr, vor allem gesteuert durch das niedrige Zinsniveau. „Da sind 5 bis 6 Prozent Rendite eine attraktive Möglichkeit, das Kapital zu veranlagen, obwohl das für Hotels, die keine Trophy Assets sind, sogar eine recht niedrige Yield ist. Das ist daher ein enorm spannender Markt“, so Maly-Gärtner, Managing Director bei dem Beratungsunternehmen ­Michaeler & Partner. Diese Entwicklung der Renditen-­Kompression bei Immobilien führt ­übrigens auch dazu, dass Ost­europa ­wieder interessant geworden ist, dort können Investoren teils noch mit Renditen bis zu 7 Prozent rechnen. Die CEE-Märkte hätten sich nach dem Stillstand erholt, so Maly-Gärtner, die Auslastungen und die Durchschnitts­raten haben sich sehr positiv entwickelt, und Städte wie Budapest und Prag sind und bleiben Touristenmagneten.

„Für das laufende Jahr 2016 gehen wir derzeit ebenfalls von einem weiterhin starken Jahr für die Assetklasse Hotel aus.“
Markus Mendel, Head of Transaction Advisory bei EHL

Was braucht Wien?

Womit wir bei Wien sind. Immer ­wieder taucht die Frage auf, wie viele Hotels die Stadt verträgt. Zum einen sind da ebenfalls Spitzenwerte bei den Übernachtungszahlen, zum anderen gibt es einen Haufen ähnlicher Hotels, die sich kaum unterscheiden. Gerade das wäre aber wichtig, meinen Experten wie Lukas Hochedlinger, Geschäftsführer von ­Christie + Co Österreich und Deutschland. Vor allem die Gegend rund um den Wiener Hauptbahnhof ist übersättigt von Hotels, dennoch gibt es hohes Interesse von potenziellen Investoren und Betreibern. Als Standort ebenso gefragt ist natürlich der erste Bezirk, der aber auch schon sehr viele ähnliche Konzepte hat (4- bis 5-Sterne-Häuser). Bleibt also spannend, was genau Michael Tojners Wertinvest mit dem ehemaligen Post- und Telegraphenamt auf der Dominikaner­bastei vorhat (die Gruppe ist außerdem am neu zu diskutierenden Intercontinental und am Hotel Kummer dran). Ganz anders funktioniert der Markt hingegen außerhalb von Wien und den Landeshaupt­städten. Internationale Hotelketten sind in der Ferien­hotellerie kaum zu finden, Familienbetriebe prägen das Bild. Ihnen geht es wirtschaftlich gesehen durchwegs gut, sie profitieren aktuell von der Angst vor Terroranschlägen, weshalb lieber in Österreich gebucht wird, sehen sich aber ganz generell einer positiven Zukunft gegenüber, wenn drei Punkte gemeistert werden. Erstens ­müssen sie sich ganz klar positionieren, meint Martina Maly-Gärtner: „Man muss wissen, wofür das Hotel steht. Mehr von allem ist der falsche Weg.“ Zweitens müssten sich Familienbetriebe mit dem Thema Digitalisierung vor allem hinsichtlich der Vermarktung auseinandersetzen. Das hänge, so Maly-Gärtner, dann auch mit der dritten großen Herausforderung zusammen: dem Generationenwechsel. „Das ist ein Riesenthema. Die Jungen haben Visionen und würden gerne Neues umsetzen, die alte Generation kann aber schwer loslassen. Aus unserer Erfahrung ist eine strategische Begleitung der Übernahme durch einen neutralen Part eine erfolgreiche Herangehensweise.“ Dabei müssten die Betriebe froh sein, wenn die neue Generation die Hotels auch übernehmen will, denn viele streben danach, in internationalen Häusern bzw. bei großen Hotelmarken zu arbeiten.

Die Börsen-­Player am Hotelmarkt
Institutionelle, börsennotierte Entwickler und Investoren stehen dem Thema Hotel unterschiedlich gegenüber. Die Warimpex hat ihre komplette Geschäftstätigkeit auf Entwicklung, Betrieb und Bestand von ­Hotels ausgerichtet, leidet derzeit aber massiv unter den Abwertungen der ­Objekte in Russland. Die UBM entwickelt derzeit 13 Hotels in der Projektpipeline und hat zuletzt sogar ein eigenes internes Hotel­expertenteam zusammengestellt. Ungewöhnlich für eine Entwicklungsgesellschaft ist, dass sie nach der Errichtung und dem Verkauf des Hotels selbst als Betreiber die Immobilie zurückpachtet und betreibt. Das birgt zwar einerseits ein Risiko, andererseits erhöht es die Wertschöpfungskette, da nicht nur der Verkauf Geld generiert, sondern der Betrieb eines funktionierenden Hotels auch noch ordentlich Butter aufs Brot bringt und zugleich wertvolles Know-how für die weiteren Entwicklungen gesammelt werden kann. Anders die beiden großen AGs Immofinanz und CA Immo, beide verzichten strategisch auf Hotelinvestments. Die CA Immo will sich als Bürospezialist positionieren, und bei der Immofinanz heißt es: „Im Zuge der Portfolio-Optimierung und Konzentration haben wir beschlossen, uns auf unsere beiden großen gewerblichen Assetklassen Büro und Einzelhandel zu konzentrieren. Auf diese entfallen jeweils knapp 50  Prozent des Portfolios. Im Laufe der letzten Jahre haben wir uns daher schrittweise aus allen anderen Assetklassen, darunter auch Wohnen (mit BUWOG-Spin-off) und Logistik (Verkauf des gesamten Portfolios an ­Blackstone) zurückgezogen. Im Rahmen einer größeren Quartiers­entwicklung, wie etwa beim Gerling Quartier in Köln, kann ein Hotel aber durchaus Bestandteil  sein.“ Bleibt noch die S Immo AG, die die Streuung ihres Portfolios als einen wichtigen Baustein des Geschäftsmodells sieht. „Der Anteil von Hotels am Portfolio lag zum 31.  Dezember 2015 bei ca. 10 Prozent“, so S Immo AG Vorstandsvorsitzender Ernst Vejdovszky. Das Hotelgeschäft unter­liege – wie auch alle anderen Bereiche der Immobilienwirtschaft – ­Schwankungen. „Allerdings sind diese Schwankungen traditionell zeitversetzt, zu zum Beispiel dem Büromarkt. Damit eignet sich diese Assetklasse gut, um Zyklen zu nutzen und schwache Marktphasen ­anderer ­Segmente auszugleichen. Grundsätzlich gilt wie bei allen Nutzungsarten: Lage und Qualität entscheiden über den Erfolg einer  ­Immobilie.“

Wann ist Schluss?

Auch wenn ein familiengeführtes Hotel gute Zahlen erwirtschaftet, so leicht ist es nicht zu verkaufen. Zu lokal sind die Immobilien und Betriebe. Hinzu kommt: Der Erfolg steht und fällt mit den Persönlichkeiten, die ihn führen. Wie im Fall von ­Erwin Berger. Er ist die Seele des ­Mountain Resort Feuerberg auf der Kärntner Gerlitzen, ein kleines Hoteldorf mit rund 400 Betten. Was bitte ist daran familiär? Gerade erhält das ohnehin schon umfang­reiche Hotel noch ­weitere Wellness-­Attraktionen, etwa einen 25 Meter langen Infinity-Pool, sowie neue Zimmer und ­Suiten. 5 Millionen Euro investiert ­Berger. Es ist bereits die zehnte Baustufe in der Geschichte. Das habe sich so ergeben, erzählt Berger. Begonnen hat eine Art Beherbergungsbetrieb knapp unterm Gipfel schon vor rund 100 Jahren, in den 1980er-Jahren wurde es schließlich ein Hotel – unter Erwin Berger. Familien ­waren das Zielpublikum, und das funktionierte. Das Hotel wurde immer größer, Chalets kamen hinzu. Um weitere Attraktionen und eine Ergänzung zur ­reinen Familien­destination zu schaffen, holte Berger das Wasser auf den Feuer­berg (­Gerlitzen auf Slowenisch) – es entstand eine Wellness-­Oase hoch oben am Berg mit Blick über die Karawanken, weit in den Himmel hinein. Die Zimmer­preise ­liegen bei rund 120 Euro, die Auslastung bei über 90 Prozent, in der Hochsaison bucht man besser ein Jahr im Voraus. Punktum: Der Laden rennt. Und ist ­dennoch familiär. Wie das geht?

Hotelier = Wunderwuzzi

„Ein Familien­betrieb muss sich auch so anfühlen. Es geht um die Mitarbeiter und ob sie herzlich sind. Darum, ob sie eine familiäre Atmos­phäre versprühen. Wenn das funktioniert, gibt es keine Größenbeschränkung“, so Berger, der darauf verweist, dass wenn der Familienvater als Koch in der Küche werkt und seine Frau die Zimmer macht, auch keiner von der Familie für den Gast wahrnehmbar ist. Berger ist ein Tausendsassa. Hier macht er ein Foto von dem Entspannungszimmer mit klassischer Musik, dort hilft er Schneeschaufeln, im nächsten Moment serviert er ab, begrüßt neue Gäste und hebt eine Serviette von Boden auf. Ein leidenschaftlicher Hotelier, der nebenbei auch noch die Immobilienthemen managt. 

 

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