Finanzierungen verstehen

Immobilienfinanzierung – das kann doch nicht so schwer sein? Einer will etwas bauen und nimmt dafür einen Kredit auf. Stimmt auch, im Prinzip. Bloß im Detail wird es dann ein wenig komplizierter. Eine Einführung in das Thema.

Dachser fährt durch die ganze Welt. Das Speditionsunternehmen wurde vor fast 100 Jahren in Deutschland gegründet. Das Geschäft rennt gut, darum sollte beim Cargo Center Graz ein neues Bürogebäude inklusive Lager her. Das Unternehmen ging zu einer Bank und bekam – in diesem Fall von der Erste Group Immorent – einen klassischen Unternehmenskredit. So weit, so unkompliziert. Bis hierher ist das Finanzierungsthema ja noch überschaubar. Spannender wird es, wenn es sich um einen Developer handelt, also eine Unternehmung, die zum Zwecke des späteren Verkaufs bzw. gleich für Dritte Immobilien entwickelt. Hier kommen strukturierte Finanzierungen zur Anwendung, das bezeichnet alles, was über die reine Kredit­finanzierung hinausgeht. Wesentlich dabei: Es wird zwischen Investor und einer Projektgesellschaft (genannt SPV) unterschieden. Letztere wird extra gegründet, steht zu 100 Prozent in Besitz des Investors, also in unserem Fall des Entwicklers, und dient ­ausschließlich zur Abwicklung des Immo-Projekts. Warum bekommt diese Gesellschaft nicht einfach nur einen Kredit? „Banken haben aufgrund regulatorischer Vorgaben die Hürden für eine Finanzierung wesentlich erhöht, das beginnt bei einem höheren Anteil an Eigenkapital und endet bei strengeren Prüfungen im Risikomanagement. Kredite werden daher schwerer erreichbar“, weiß Christoph Urbanek, Partner bei DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte. Daher wird der „klassische“ Kredit mit anderen Formen des Geld-Auftreibens kombiniert:

Schuldscheindarlehen

Diese Art der Geldbeschaffung ist einem Unternehmenskredit ähnlich und läuft so: Die Firma X bekommt von Bank B ein Darlehen. Das Ganze kann übrigens auch wirklich so aussehen, wie man sich landläufig einen Schuldschein vorstellt, ein ganz kurzer Text reicht. Besonderheit: Vor allem Versicherungen mögen diese Finanzierungsart, weil sie deckungsstockfähig ist (heißt: Versicherungen können sie verwenden, um liquide zu sein und im Bedarfsfall den Versicherten auszuzahlen). Und weil die Banken das daher den Versicherungen gut verkaufen können, sind die Margen für den Kreditnehmer interessanter. Ein Schuldschein­darlehen wird zur normalen Projekt(kredit)­finanzierung unterstützend angewandt. Es macht vor allem dann Sinn, wenn Liquidität gefragt ist.

Mezzaninfinanzierung

Hier kommt das Geld aus dreierlei Quellen in das SPV: Der Investor schießt Eigenkapital ein, die Bank ebenso – über einen zweiten Kredit für das SPV. Das „Mezzanin“ ist dann der Dritte im Bunde, das kann ein Fonds oder eine andere Bank oder sonst jemand sein. Wichtig: Das Mezzaninkapital ist nachrangig gegenüber dem bestehenden Kredit, aber vorrangig gegenüber dem Eigenkapital des Investors. Wann kommt eine Mezzanin-Finanzierung zum Einsatz? Wenn der Kredit nach mehr Eigenkapital verlangt oder in Problemkreditfällen. Weil vom Mezza­nin­geldgeber in diesem Fall höhere Zinsen verlangt werden, verdient er auch mehr, hat aber freilich auch ein höheres Risiko.

Anleihe/Pfandbrief

Auch die Bank braucht natürlich ­Kapital. Daher begibt sie Anleihen am Kapitalmarkt. Eine Spezialform davon ist der Pfandbrief – eine Anleihe der Bank, die mit einem Deckungsstock (also mit hypothekarisch besicherten ­Krediten) besichert ist. Was die Bank kann, kann der Kreditnehmer auch. Er bietet ein oder mehrere Objekte (Assets) an und holt über eine Anleihe Geld dafür. ­Solche Anleihen können den klassischen Projektkredit durchaus ersetzen. Eine Sicherung zusätzlich zur Anleihe ist erst seit ­Kurzem Usus geworden. Jetzt werden immer öfter die Anleihen auch grund­bücherlich ­besichert, das soll dem Anleger mehr Schutz geben. Eine Variante hiervon ist übrigens auch die Unternehmensanleihe, wenn das damit geholte Geld für Projektentwicklungen verwendet wird – UBM, PORR, Warimpex bedienen sich zum Beispiel gerne dieses Instruments.

Die Tücken

So weit, so klar. Scheint ja auch nicht allzu kompliziert zu sein. Worin liegen also die Schwierigkeiten? „Die Strukturierung einer Finanzierung hat unter Umständen rechtliche Hürden. Etwa das Aufsichtsrecht. Wenn es sich um eine fondsähnliche Finanzierung handelt, muss das Investmentfondsgesetz angewandt werden“, erklärt Urbanek. Oder noch schlimmer ist das AIFM – hierfür muss eine eigene Konzession bei der FMA beantragt werden. Weiters gibt es das Problem der Einlagenrückgewähr, darunter versteht man das Verbot, dass Stammkapital aus dem SPV wieder zurück an den Investor geht. „Das ist ein Riesenthema“, warnt Urbanek, „die Einlagenrückgewähr ist das Damoklesschwert der Projektfinanzierung!“ Vor allem bei Konzernfinanzierungen – also Portfoliokäufen – läuten bei dem Stichwort die Alarmglocken. Ach ja, und dann funkt natürlich auch noch die Internationalisierung rein. Wenn ­mehrere Länder, Märkte, Player, Sprachen und Rechtssysteme zusammenkommen, wird’s richtig kompliziert.

LTV – Loan to Value RatioLTC – Loan to Cost RatioDSCR – Debt Service Cover Ratio
Die Kennzahl LTV ist der Verschuldungsgrad auf Objektebene. Das heißt, es wird dargestellt, wie hoch einzelne Objekte eines Immobilien­portfolios verschuldet sind. Wörtlich übersetzt handelt es sich um das Verhältnis zwischen Fremdkrediten und Objektwert.

Die LTC Ratio liefert eine ähnliche Aussage wie LTV, bloß wird hier das Kreditrisiko der gesamten Investitionssumme gegenüber­gestellt. Der LTC ist das Kreditvolumen durch die Gesamtinvestitionskosten mal 100.

Diese Benchmark drückt die Fähigkeit eines Unternehmens aus, seine Zins- und Tilgungsleistungen für aufgenommene Kredite zu bedienen. Je höher, desto leichter bekommt man eine Finanzierung.

Die Definitionen stammen aus dem Buch „Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft“, erschienen im Haufe-Verlag.



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