Äpfel & Birnen

Unterschiedliche Standards, wie die Fläche eines Gebäudes gemessen wird, führen zu babylonischen Ergebnissen. Nun wird an einem weltweiten Standard (IPM) gearbeitet, Experten bezweifeln allerdings, dass er sich durchsetzt.

Da werden in der Immobilienwirtschaft aberwitzig viele Milliarden Euro ver­schoben, und dann das: Herr und Frau Investmentmanager wissen nicht immer genau, wie viele Quadratmeter sie denn da (ver)kaufen. Schon vor Jahren hat eine Studie der DEKRA aufgedeckt, dass 80 Prozent der Flächenangaben falsch seien. Die Folge sind falsch berechnete Trans­aktionen, falsche Mietpreise und ebensolche Betriebskosten.

Kuriose Ergebnisse

Die Gründe für diese Ungenauigkeit: Pläne und gebaute Realität stimmen nicht immer überein, bei Bestand und Umnutzungen wird nicht ordentlich (nach)vermessen und es gibt – in der scheinbar so professionellen Immobilienbranche – eine Reihe an unterschiedlichen Standards, wie man denn eine Fläche definiert. Das führt lokal und global mitunter zu kuriosen Ergebnissen: Das Empire State Building in New York weist offiziell eine Nutzfläche von 208.000 Quadratmetern auf, während dasselbe Gebäude in anderen Ländern, darunter auch in Deutschland oder Öster­reich, „kleiner“ wäre. Dies liegt daran, dass während in den USA selbst die für ein Hochhaus üblichen Stützen dazugerechnet werden, beispielsweise in Großbritannien und vielen asiatischen Ländern dagegen nicht einmal Toiletten, Teeküchen und Lagerräume als Nutzfläche im engeren Sinne mitgerechnet werden. Je nach Standort und Messstandard kann die Fläche eines Büros schnell einmal um 20 Prozent oder sogar mehr differieren, wie von M.O.O.CON durchgeführte Flächenberechnungen an Projekten, die mit verschiedenen Flächenstandardsystemen (GIF, BOMA, RICS, BACS, EN, DIN, ÖNORM) verglichen wurden, belegen. Dabei sollte alles globaler werden, denn weltweit tätige Unternehmen suchen von Shanghai über Wien bis New York Büroflächen, die sie hinsichtlich ihrer Performance, Kosten (gerade Mietpreise!), Servicierung etc. direkt miteinander vergleichen können wollen. Aufgrund der in den einzelnen Regionen üblichen Begriffe und Normierungen beginnt aber das Problem bereits an unterschiedlich erfassten und organisierten Daten, die wortgleichen Begriffen unterschiedliche Bedeutungen zuordnen. Flächen und Mietpreise sind demnach nur dann zuverlässig zu ver­gleichen, wenn diese nach einer weltweit einheitlich angewendeten Prozedur bestimmt würden. Ansonsten sind viel Hirnschmalz und Hypothesen vonnöten, um mithilfe von korrigierenden Faktoren eine mehr oder weniger zuverlässige Vergleichbarkeit zu konstruieren. Die Belastbarkeit solcher Vergleiche bleibt begrenzt. Ein Lichtblick: Ende 2014 hat die International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC – ein weltweiter Zusammenschluss einflussreicher Immobilienverbände) einen Leitfaden mit Mess-Standards für Bürogebäude mit dem deklarierten Ziel herausgebracht, mehr Transparenz zu schaffen und das Vertrauen zwischen Immobilien­investoren und Nutzern zu stärken. Der ­Standard wird aber auch kritisch ge­sehen (siehe Kasten), und am Ende bleibt abzuwarten, ob dann jeder den Standard auch verwendet. Die Österreicher haben sich bislang nämlich recht erfolgreich gegen internationale Vereinheitlichungen gewehrt. Sie kochen lieber ihr eigenes Normungssüppchen.

Stärken der IPM-Standards

Kernstück: Drei einfache Definitionen

Das Grundgerüst des IPM-Standards ­besteht aus drei Definitionen. IPMS 1 Der Standard ist anzuwenden, wenn man die Fläche eines Gebäudes inklusive der Außenmauern angeben ­möchte. Dies entspricht der in vielen Märkten als „Gross External Area“ ange­gebenen Fläche. Balkone, überdachte Galerien und Dachterrassen, die zugänglich sind, werden inklusive ihrer Außenflächen erfasst und separat angegeben. IPMS 2 Das ist die Summe der Fläche ­eines jeden Bürogebäudegeschoßes, wobei jede Geschoßfläche einzeln angegeben wird. Die Grenzlinie für die Messung der Geschoßfläche wird durch die Innen­kanten der Außenwände bestimmt, wobei es ein paar Ausnahmen gibt. In vielen Märkten entspricht dies der als „Gross Internal Area“ angegebenen ­Fläche. ­Inkludiert sind hier interne Wände, Säulen und angeschlossene Gänge oder ­Passagen, die Gebäude verbinden und die ­direkt oder indirekt zugänglich sind. Überdachte Leerflächen wie beispiels­weise Atrien sind nur im untersten Geschoß erfasst. Balkone, überdachte ­Galerien und Dachterrassen, die zu­gänglich sind, werden mit ihrer Innen­fläche erfasst und separat angegeben. IPMS 3 bezieht sich schließlich auf die Geschoßfläche in exklusiver Nutzung. In einem Gebäude können ein exklusiver Nutzer oder mehrere separate Nutzer sein. IPMS 3 hat nicht direkt mit IPMS 1 und 2 zu tun. IPMS 3 umfasst die Geschoßfläche, die einem Nutzer zur Verfügung steht, exklusive der „Standard Facilities“, wie beispielsweise Treppen, Aufzüge, Toiletten, Wartungsräume u. a. sowie der gemeinsam genutzten Gänge, also jener Flächen, die sich im Laufe der Zeit in der Regel nicht verändern. Alle internen ­Wände und Säulen sind hier inkludiert. Die Grenzlinie für die ­Messung der Geschoßfläche wird durch die Innenkanten der Außenwände bestimmt. Dort, wo es eine gemeinsame Mauer mit einem ­anderen Mieter gibt, wird die Fläche bis zur Mitte dieser ­Mauer verstanden.

Schwächen der IPM-Standards



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