Schön und verdammt

Der Denkmalschutz bewahrt unser kulturelles Erbe. Aus der Sicht der Planer, Architekten und Investoren ist er freilich eine Herausforderung. Oft gilt es, einen Spagat zwischen hohen Ansprüchen und knappen Budgets zu schaffen.

An die 37.000 Objekte stehen in Österreich laut Architekt Manfred Wehdorn unter Denkmalschutz, davon sind rund 22.000 Profanbauten und ein Drittel Kirchen etc. Gerechnet auf die rund 2,2 Millionen Hochbauten, die es in Österreich gibt, stehen nur 1,7 Prozent der Bauten unter Denkmalschutz – in Wien natürlich mehr, rund 2,2 Prozent. „Heute wird ein Gebäude per Bescheid unter Denkmalschutz gestellt – oder eben nicht –, aber unabhängig davon, ob es ein privates oder öffentliches Gebäude ist“, erklärt Wehdorn. Zuletzt war seine Expertise bei der Sanierung und Erweiterung des umstrittenen ORF-Zentrums am Küniglberg in Wien gefragt. „Ich hab mit meiner Studie den ORF am Berg quasi einzementiert“, gibt er sich selbstbewusst. Noch viel schwerer als der ORF tun sich allerdings Private, wenn sie unter den Auflagen des Denkmalschutzes sanieren oder gar umnutzen. Karl-Heinz Strauss, CEO der PORR: „Denkmalschutz ist in der Regel immer ein finanzieller und organisatorischer Mehraufwand. Aber sowohl in ideeller als auch wirtschaftlicher Hinsicht dürfen sein Nutzen und seine Umwegrentabilität nicht außer Acht gelassen werden. Denn was wäre eine Welt ohne unser kulturelles und bauliches Erbe? Und was alles würde dem Tourismus fehlen – und damit auch unserer Volkswirtschaft –, wenn es die gut und originalgetreu erhaltenen Bauten oder Ensembles nicht gäbe?“

Meisterstück im Hyatt

Und was wäre ein High-End-Luxushotel in Wien, wenn es sich nicht in einem geschichtsträchtigen Haus befände? Eines der aktuellsten und prominentesten Projekte unter Denkmalschutz ist das Park Hyatt am Hof in Wien, das ehemalige Länderbank-Gebäude aus dem Jahr 1915. Die Auflagen des Denkmalschutzes waren enorm, und trotzdem hat der Investor und Developer ein erstaunliches Produkt abgeliefert. Kompromisse sind hier keine halben Sachen, sondern sie machen das Objekt erst einzigartig. In der ehemaligen Telefonzelle befindet sich heute etwa der Humidor der Zigarrenlounge, die so elegant-retro ist, dass es einen nicht wundern würde, wenn Phileas Fogg vorbeispazierte. Bevor aber solche Details in Angriff genommen werden konnten, musste der Investor Signa erst einmal ein Meisterstück anfertigen. Wenn dieses zur Zufriedenheit des Denkmalamtes ausfiel, durfte weitergebaut werden. Die Aufgabe: Ein Wandteil mit Kamin musste renoviert werden. Dafür wurde extra ein aufgelassener Steinbruch in Siena reaktiviert, um den originalen Marmor einbauen zu können. Dass die metallenen Löwenköpfe nach dem Brand im Gebäude rekonstruiert werden konnten, war lediglich einem Zufall zu verdanken; im Schutt und der Asche konnte einer der beiden Köpfe gefunden werden, der andere wurde daraus mittels Gipsabdruck hergestellt. Man sieht schon: Das sind keine gewöhnlichen Tätigkeiten eines Immobilienentwicklers. Auch die Auftragsvergaben sind mitunter anders. Wer stellt den Wandteppich, der Marc Aurel in einer Schlacht zeigt, originalgetreu her? An wen vergibt man schnell einmal Unmengen an Holzschnitzereien, und wo bekommt man die ganzen Kirchenrestaurateure her? Teilweise wurden für das Hyatt auch noch die Originalquellen angezapft: Luster vom Lobmeyr, Uhren vom Hofer ums Eck. Es gibt Billigeres … Zahlt sich das alles aus? „Gebäude mit historischem Bestand sind gefragt – der Denkmalschutz ist dabei aus unserer Sicht kein Hemmnis für Investoren“, sieht Walter Burger, technischer Bereichsleiter bei Böhm Stadtbaumeister & Gebäudetechnik GmbH, einer Tochter der Strabag SE, die höheren Kosten als zumindest teilweise gerechtfertigt an. Einen Nachteil sieht Burger maximal bei der Ausnutzung der erreichbaren Nutzflächen, Raumhöhen Neu-/Altbau, „doch wegen der exquisiten Nutzung ist die Entwicklung von denkmalgeschützten Projekten wirtschaftlich nachvollziehbar.“

Neu trifft Alt: Das Hotel Hubertus  wurde behutsam erweitert und kassierte dafür den BAU.GENIAL-Preis ab.

Neu trifft Alt: Das Hotel Hubertus
wurde behutsam erweitert und kassierte dafür den BAU.GENIAL-Preis ab.

Abschreibungen interessant

Auch Karl-Heinz Strauss ist optimistisch: „Eine denkmalgeschützte Immobilie kann bei günstiger Anschaffung und hohen Investitionen aufgrund der höheren AfA auch wirtschaftlich interessant sein. Aber natürlich ist für renditegetriebene Investoren der Denkmalschutz eher ein Nach- als ein Vorteil, da bei jeglicher baulicher Änderung bzw. unter bestimmten Umständen auch bei Nutzungsänderungen das Denkmalamt einbezogen werden muss und die Aufwendungen in der Sanierung zum Teil enorm sind. Ein sinnvolles Miteinander hilft allen Beteiligten.“ Stehen Denkmalschutz und private Sanierung also eigentlich doch gar nicht im Widerspruch? Der Chef der PORR-Tochter UBM, Karl Bier, will sich nicht ganz so weit aus dem Fenster lehnen wie sein Aufsichtsrat. Bier: „Da es nur selten eine entsprechende Kompensation gibt, lassen private Entwickler meist die Finger von solchen Projekten. Ein Projekt unter Kuratel von UNESCO oder nationalen Denkmalschützern greift man bestenfalls vielleicht aus Imagegründen oder CSR-Motiven an. Oder man wird im Zuge der Bauarbeiten davon überrascht, wenn man beim Aushub der Garage auf einmal feststellen muss, dass man mitten in einem Gräberfeld baut.“ Und sei es auch ein römischer Tempel: Kein Mieter zahle einen Cent mehr, weil sein Büro über historischer Stätte errichtet wurde. Und die Wertsteigerung des Objektes selbst? „Wertsteigernd ist der Denkmalschutz nur in den seltensten Fällen. Die Auflagen des Denkmalschutzes beschränken das Eigentumsrecht und verteuern oft auch den Betrieb. Abschläge bei der Bewertung sind die Konsequenz. Für Repräsentationsobjekte aber hat das keine Gültigkeit, hier kann es ausnahmsweise förderlich sein“, ist sich Bier sicher. Bier ist zudem überzeugt, dass für den institutionellen Investor Energie­effizienz jedenfalls klar vor Denkmalschutz geht, sprich ein Greenbuilding-Zertifikat ist begehrter als eine UNESCO-Plakette an der Fassade. Das mag zwar so sein, doch ­Wehdorn warnt die Bauwirtschaft davor, den Siegel Weltkulturerbe zu unter­schätzen, festgemacht am Projekt Eislaufverein: „Das mag ein durchaus gutes Objekt sein – aber am falschen Ort. Ich bin davon überzeugt, dass, wenn dieses Projekt realisiert wird, Wien in ärgste Schwierigkeiten mit der UNESCO und dem Weltkulturerbe-Büro kommt – und das sollte eine Kulturstadt nicht riskieren.“

Knackpunkt Energieeffizienz

Gerade bei Revitalisierungen von histo­rischen Gebäuden erweist sich das Thema Energieeffizienz als häufiger Knackpunkt – keine Möglichkeiten für Dämmung, Kastenfenster, zugige Parapete, Wärme­brücken ohne Ende. Burger kennt die Tücken: „Die Energieeffizienz ist wegen der meist ungedämmten Außenhülle nicht vergleichbar mit Neubauten. Altbauten sind aufgrund ihrer Massivbauweise jedoch gute Wärmespeicher. Die ­Implementierung einer zeitgemäßen Haustechnik ist grundsätzlich möglich und muss natürlich mit dem Denkmalschutz abgestimmt sein. Sie kann architektonisch das Alte mit dem Neuen interessant verbinden.“ In Wien gibt es an die 35.000 Gründerzeithäuser, die können nicht alle „eingepackt“ werden, verweist Wehdorn. Als Vorzeigebeispiel nennt der Architekt das Stadtpalais Liechtenstein, das zu einem Greenbuilding revitalisiert wurde: „Das ist ökologisch eigentlich sehr gut, es zeigt, ich muss nicht die Fassade zunageln, es gibt viele andere Möglichkeiten, Energieeffizienz kann ich auch in einem Barockgebäude implementieren. Die Dämmung im Dachbereich wie auch der obersten Geschoß­decken bringt zum Beispiel sicher viel.“

„In Wien gibt es 35.000 Gründerzeithäuser, die können nicht alle eingepackt werden.“
Manfred Wehdorn, Architekt

Haustechnik als Übel

Die größten Probleme entstehen laut Strauss bei nachträglichen Änderungen der haustechnischen Gewerke beziehungsweise der Anforderungen an die Nutzung: „Eine Revitalisierung ist mit einem Neubau kaum vergleichbar. Da die Materialien in einem Altbau – unter anderem Ziegel, Holzdecken, unterschiedliche Putzstrukturen und unterschiedliche Holzauf­bauten – im Gegensatz zu einen Neubau, der vorwiegend in Stahlbeton ausgeführt wird, sehr unterschiedliche Lösungen erfordern, sind genaue Bestands­erhebung und Planung vor Baubeginn unerlässlich.“ Architekt Heinz Neumann meint dazu: „Mit einem gewissen Mehraufwand ist jede zeitgemäße Haus­technik in ein denkmalgeschütztes Gebäude integrierbar.“ Jedenfallls müsse jeder, der alten Bestand sanieren will, mit mehr Graubereichen rechnen, warnt Martina Maly-Gärtner von Michaeler & Partner. Es komme hier einfach öfters zu Überraschungen, die Bauzeitplan oder Kalkula­tion über den Haufen werfen. Zum Beispiel entsprechen zugelassene Baumaterialien oft nicht dem Stand der Technik, eine auf Stroh aufgezogene Zwischendecke ist bestenfalls romantisch.

 Stadtpalais Liechtenstein:  Ein Beweis, dass Energieeffizienz auch ohne „zugepappte“ Fassade funktioniert: Das barocke ­Gebäude in Wien wurde vorbildlich zu einem Greenbuilding saniert.


Stadtpalais Liechtenstein: Ein Beweis, dass Energieeffizienz auch ohne „zugepappte“ Fassade funktioniert: Das barocke ­Gebäude in Wien wurde vorbildlich zu einem Greenbuilding saniert.

Es geht auch ohne Denkmalschutz

Dass gar nicht immer der Denkmalschutz, der Auslöser für verantwortungs­volles Bauen ist, hat Johannes Kaufmann, Kaufmann Architektur aus Vorarlberg, gezeigt. Er wagte mit einem Um- und Zubau des Hotel Hubertus in Mellau mutige neue Aspekte, die sich aber letztlich gut zu dem Altbau ergänzen. Der Denkmalschutz war offiziell kein Thema, sehr wohl aber der Erhalt des Altbaus und die Verbindung ohne harten Bruch. In nur elf Wochen konnte aufgrund der Holz- und Modulbauweise die Revitalisierung und Erweiterung des Hotels durchgeführt werden. Das ausführende Unternehmen, die Kaufmann Zimmerei, hatte keine fünf Wochen Zeit für die Produktion: „Wir sind ja Zeitdruck gewohnt, aber das Hotel Hubertus war schon eine besondere Herausforderung“, lacht Michael Kaufmann. Das Team erhielt dafür vor Kurzem den BAU.­GENIAL-Preis, der heuer erstmals verliehen wurde. Mehrere österreichische Beispiele ­zeigen mittlerweile, dass das Konservieren des Schönen und die moderne Nutzung kein Widerspruch sein müssen. „Ob der Denkmalschutz ein Hindernis darstellt, ist von Fall zu Fall abzuwägen, denn die Umnutzung eines denkmalgeschützten Gebäudes in einen Industriebetrieb wird wahrscheinlich nicht gelingen“, ist Heinz Neumann überzeugt. Investoren brauchen den Denkmalschutz nicht zu verdammen, wenn sie es richtig angehen, heißt es am Ende: verdammt schön.



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