Der Tiger zeigt wieder Stärke

Nach einer harten Konsolidierung setzt Vietnam abseits der großen Scheinwerfer nun zum nächsten Aufschwung an – auch im Immo­bilienmarkt. Gastautor Sven Heckle hat sich den Markt und die Partizipationsmöglichkeiten genauer angesehen.

In Vietnam ist nicht nur der Tourismus ein großes Thema. Die Wirtschaft wächst rasant und vor allen Dingen konstant. Die Lohnkosten liegen deutlich unter jenen in China, weshalb internationale Top-­Konzerne ihre Produktions­standorte bereits von China abziehen und sich in dem südlicheren Land ansiedeln. Die Immobilien­preise in den Städten steigen wieder deutlich an, ebenso die Preise für Landflächen. Klingt toll, aber es sei nicht unerwähnt, dass Vietnam in den zurückliegenden Jahren gerade erst eine turbulente Phase hinter sich gebracht hat (siehe Kasten).

Übersicht Investitionen

In diesem Jahr wurden bis dato jedenfalls bereits ausländische Direktinvestitionen (FDI) im Wert von über 10 Milliarden US-Dollar realisiert, weitere 13,69 Milliarden US-Dollar sind bewilligt. Da derzeit noch einige ­große Projekte zur Genehmigung anstehen, dürfte der letztjährige Wert von 22,3 Milliarden US-Dollar sogar noch übertroffen werden. So plant die thailändische PTT in Zentral­vietnam einen Raffineriekomplex mit einem Investitionsvolumen von zunächst 22 Milliarden US-Dollar, während Samsung Electronics zu den bereits bestehenden Produktionsstätten weitere Investitionen im Volumen von 3 Milliarden US-Dollar angekündigt hat. Insgesamt hat sich über die letzten 10 Jahre eine FDI-Pipeline von über 100 Milliarden US-Dollar aufgebaut.

„Vietnam ist mit Abstand die beste Makro-Story.“
Markus Winkler, VGZ Vermögensverwaltungs-Gesellschaft Zürich

Trendwende am Immobilienmarkt

Aufgrund der Beschleunigung des Wirtschaftswachstums und der wieder wachsenden Investitionsfreude ausländischer Unternehmen ist nach vier Jahren Stagnation seit diesem Jahr endlich auch wieder auf dem Immobilienmarkt eine nach­haltige Trendwende zu erkennen. „Die großen internationalen Immobilien­händler sprechen von einer knappen Verdoppelung der Immobilientrans­aktionen gegenüber dem Vorjahr, zum ersten Mal seit Jahren haben die Preise für Mittelklasse-Apartments wieder zugelegt“, berichtet Phuc Nguyen von der asiatischen Investmentbank CIMB. Auch lokale Immobilienbroker verzeichnen demnach einen kräftigen Anstieg der Immobilienaktivitäten, während die Regierung einen scharfen Rückgang des Angebotsüberhangs bei Apartments beobachtet. Verschiedene Investmenthäuser haben daher in den vergangenen Monaten Kaufempfehlungen für Immobilienaktien ausgesprochen, deren Kurse sich in den vergangenen 12 Monaten sogar noch deutlich besser als der Gesamtmarkt entwickelt haben. Während die meisten europäischen Indizes nur minimal im Plus oder zumeist sogar in der Verlustzone notieren, weist der vietnamesische VN-Index seit Jahresbeginn einen Gewinn von rund 15 Prozent aus. Dieser Aufwärtstrend sollte sich weiter fortsetzen. Zum einen dürfte sich das Interesse ausländischer Investoren in den kommenden beiden Jahren durch die beschlossenen Privatisierungen nochmals deutlich erhöhen, zum anderen ist die Bewertung von vietnamesischen Aktien (die 20 Aktien mit der größten Börsenkapitalisierung einmal ausgeklammert) mit einem durchschnittlichen Kurs-Gewinn-Verhältnis von etwa 8 und einem Price/Earnings to Growth Ratio um lediglich 0,5 sehr günstig. Mit 30 Prozent Discount zum inneren Wert liegen Immobilienaktien aktuell zwar noch immer auf einem günstigen, nach Ansicht von CIMB aber nicht auf einem extrem billigen Niveau. Allerdings rechnen die Analysten damit, dass sich viele Net-Asset-Value-Bewertungen der Titel aufgrund der Preissteigerungen innerhalb des Immobilienmarktes in den kommenden Monaten als viel zu konservativ herausstellen werden und der eigentliche Wert deutlich höher liegt. Darüber hinaus dürfte sich der branchenweite Discount zum NAV während des laufenden Bullenmarktes verringern und dem gesamten Sektor eine höhere Bewertung zugestanden werden.

Kurschancen bei Immobilientiteln

Gerade für ausländische Privatinvestoren ist es mitunter schwierig, vom Kurspotenzial vietnamesischer Immobilienaktien zu profitieren. Käufe an der Börse Saigon sind aufgrund administrativer Hürden für Ausländer selbst für institutionelle Investoren nicht immer leicht, für Privatanleger praktisch unmöglich. Wesentlich geeigneter sind hingegen Investmentfonds und Aktien, die an einer europäischen Börse gehandelt werden – wie etwa ­VinaLand (ISIN KYG936361016, Börse London/Frankfurt, Kurs USD 0,58/EUR 0,46). Die Investmentgesellschaft konzentriert sich auf Landflächen und Immobilienentwicklung in Vietnam. Nachdem der Aktienkurs durch die Börsenbaisse Ende 2012 einen gewaltigen Discount zum Net Asset Value aufgebaut hatte, haben die Aktionäre eine Realisierung der Hälfte des Portfolios und einen damit verbundenen Rückkauf eigener Aktien in einem Zeitraum von drei Jahren beschlossen. Bislang hat das ­Management zwar nur Assets im Wert von 62,2 Millionen US-Dollar von den kalkulierten 233,2 Millionen US-Dollar verkauft, dafür lagen die erzielten Preise im Schnitt jedoch um mehr als 34 Prozent über dem NAV bei Erteilung des Verkaufsmandats bzw. 9,5 Prozent über dem NAV zum Verkaufszeitpunkt. „Ich habe keinen Zweifel, dass es dem Manager im sich ständig verbessernden Umfeld gelingen wird, in den nächsten 12 Monaten weitere Ver­käufe im Wert von ca. 180 Millionen US-­Dollar durchzuführen“, berichtet ­Markus Winkler, in dessen von ihm geleiteten Discover Asia Investments Fonds (ISIN KYG276791020) VinaLand zuletzt einen Portfolioanteil von mehr als 21 Prozent innehatte. Das britische Researchhaus Edison Research kalkuliert den Discount zum NAV trotz des Kursanstiegs um rund 50 Prozent in den zurückliegenden 12 Monaten noch immer auf rund 40 Prozent. Da die Verkaufserlöse vor allem für Aktienrückkäufe verwendet werden, birgt die Substanzverdichtung ein zusätzliches Kurspotenzial.

Junges Land – gute Zahlen
Vietnam hat in den zurückliegenden Jahren eine turbulente Phase hinter sich gebracht. Das Land zählt seit 2005 zu den „Next Eleven“, den wachstumsstärksten Schwellenländern der Welt. Die Wachstumsraten von durchschnittlich rund 8 Prozent in den Jahren 2004 bis 2007 erreichten fast chinesisches Niveau. Allein schon aufgrund der demografischen Entwicklung verfügt Vietnam über ein großes Wachstumspotenzial. Es hat 93 Millionen Einwohner und verfügt über eine extrem junge Bevölkerung mit einem Durchschnittsalter von 29,2 Jahren. Das starke Wachstum hat jedoch zu Überinvestitionen und einem Überangebot im Immobilienmarkt geführt. Diese schwierige Phase hat Vietnam allem Anschein nach nun hinter sich gebracht. „Vietnam ist die mit Abstand beste Makro-Story und der interessanteste Investment-Case weltweit“, zeigt sich Vietnam-Experte Markus Winkler von der VGZ Vermögensverwaltungs-­Gesellschaft Zürich sehr optimistisch.

Wirtschaftswachstum beschleunigt wieder
Inzwischen haben sich die ökonomischen Rahmenbedingungen in Vietnam dank struktureller Bemühungen seitens der Regierung und einer Bankenreform wieder kräftig aufgehellt. Der Internationale Währungsfonds stellt Vietnam bis 2019 ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 5,8 Prozent in Aussicht, die Inflation ist mit einer Jahresrate von 3,2 Prozent inzwischen wieder unter Kontrolle. Zusammen mit sehr stabilen politischen Verhältnissen und den geringen Lohnkosten bieten diese Rahmenbedingungen ein vielversprechendes Investitionsumfeld.



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