Alternativen zur Maklerenttäuschung

Wohnungsmakler, ihre Leistung und ihre Provisionen sind Dauerzündstoff, die Qualitätsmaßnahmen greifen nicht. Zeit, über alternative Systeme nachzudenken, die Kundenwünsche erfüllen, den Maklern schnelleres und mehr Geschäft bringen und die für mehr Transparenz sorgen. Das Zauberwort lautet: Kooperation.

Die mühselige Kritik an den Wohnungsmaklern seitens der Öffentlichkeit mag gerechtfertigt sein oder nicht, Fakt ist: Sie reißt nicht ab. Stellt sich die Frage, warum man nicht das System umstellt. In ­Kanada läuft die ganze Wohnungsver­mittlung zum Beispiel vollkommen anders ab. Im zweitgrößten Staat der Welt heißt das am dichtesten besiedelte Gebiet Ontario – es liegt rund um die 2,6 Millionen Einwohner zählende Businesshauptstadt Toronto. Dort bildet ein sogenanntes Multi Listing System (MLS) das Rückgrat der Makelei. Das MLS ist eine Datenbank, in der so gut wie alle Wohnobjekte eingetragen ­werden. Doppel­vertretung gibt es hier keine. Hat ein Makler ein Objekt zum Verkauf, trägt er es mittels standardisiertem ­Formular in das System ein – und das war’s. Davor musste er freilich um den Auftrag „­kämpfen“. In Kanada ist es normal, dass jemand, der ­seine Wohnung verkaufen will, zu ­mehreren Maklern geht und sich diese dann mit ihren Marketingideen beim Abgeber bewerben. Während der eine ­Makler vielleicht stark mit Facebook und ­Inseraten arbeiten will, konzipiert der andere YouTube-Videos, Flyer und Home­staging. Der Noch-Wohnungsbesitzer wählt also seinen bevorzugten Makler (­einen und nicht mehrere), und der Eigentümer/Abgeber ist es auch, der die Provision zahlt – nämlich 5 Prozent vom Kaufpreis. (Bei Mietwohnungen beträgt die Provision eine Monatsmiete und wird 50 : 50 unter den Maklern geteilt.)

Meinung Heimo Rollett
Mehr Interesse, mehr Geschäft
Wenn Ethik keine Haltung ist, dann nützen auch Richtlinien, Kodizes, CSR und was da noch so erfunden wurde, nichts. Wie viele Versuche wurden schon gestartet, die Wohnungsmakler in einem besseren Licht zu zeigen. Jene, die die weißen Schafe sind, herauszuleuchten. Anstatt die angeblich nur vereinzelt auftretenden schwarzen Schafe – bumm – mit der Flinte niederzuballern. Und beim Nachladen auch gleich die Doppelvertretung abzuschaffen. Aber in Österreich ist diese Struktur so gewachsen … na und? Dann ändern wir sie zum Besseren! Aber da verlieren Dutzende Makler ihre Existenz. Nochmals: na und? Dann müssen sie endlich mal wirkliches Service bieten und auf Suchanfragen hin suchen und nicht anmerken, dass sie in ihrer Datenbank nichts Passendes parat haben und dafür die Zeit des Konsumenten für Angebote vergeuden, die er gar nicht haben will. Würde die Politik, die Immobilieneigen­tümer anscheinend ohnehin nicht zur Wählergruppe zählt, einheitliche Abgeber­provisionen und keine vom Abnehmer ­einführen, wäre das ein großer Schritt Richtung Transparenz und würde den Markt ankurbeln. ­Konsumenten ­müssten kein zusätzliches Kapital für die Provisionen aufbringen, und auch die psychologische Hürde fällt weg – wie oft heißt es „und dann noch die vielen Nebengebühren …“ (auch die Vertrags­errichtungsgebühr muss weg). Allein das würde die Nachfrage erhöhen. Warum nicht öfter seine Wohnsituation ver­bessern, wenn es so leicht geht und nicht immer massiv kostet? Die Mobilität der Österreicher würde mit der Abschaffung des absurden Doppelprovisions­systems steigen; und damit die Nachfrage nach Wohnungen und die Nachfrage nach guten Maklern. Eine Doppelvertretung ist in unserer Zeit absolut nicht vertretbar und im Übrigen auch nicht mit inter­nationalen Ethik­standards wie ­denen der RICS vereinbar. Sie schadet dem Image eines ­vernünftigen Berufsstandes, den Konsumenten und der Volkswirtschaft.

Nutzen für den Konsumenten

Üblicherweise behält sich der Abgeber-­Makler 2,5 Prozent. Er muss in das MLS ­neben allen Objektdaten auch hineinschreiben, wie viel der andere Makler bekommt, nämlich der, der den Käufer bringt. Dieser darf übrigens – wenn er will – Teile oder die ganze Provision an den Käufer weitergeben, zum Beispiel in Form von Gutscheinen für eine Küche oder etwas Ähnliches. Die Regeln sind aber klar. Jeder weiß, was Sache ist. Und vor allem: Kunden können schneller und besser bedient werden. Ein mit einer Suche beauftragter Makler greift schließlich auf die gesamte Datenbank und somit auf praktisch alle am Markt befindlichen Objekte zu. „Wenn ich ein Objekt in der Früh ins MLS stelle, kann es am Nachmittag schon leicht verkauft sein“, erzählt Henry Balaban von dem Maklerbüro Sutton Group ­Associates. Durchschnittlich brauche ein Verkauf aber 30 bis 60 Tage, schätzt er. Bei einem anderen Maklerbüro wird diese Zahl in etwa bestätigt: 22 Tage dauert es laut Jamie Johnston von RE/MAX Condo’s Plus. „Den größten Nutzen dieses Systems hat der Konsument“, ist Henry Balaban überzeugt. „Er muss nicht von einem Makler zum nächsten laufen und schauen, ob zufällig einer etwas Passendes hat.“ Innerhalb von zwei Tagen nach Beauftragung steht alles über das Objekt im MLS, Fotos, Grundrisse etc. Von da an kann jeder ­Makler darauf zugreifen und Besichtigungstermine machen. Ablehnen kann der Makler, der das Objekt eingespeist hat, keine Besichtigung oder keinen Makler. Tut er das trotzdem, setzt’s saftige Strafen. Bei groben Verstößen gegen die Regeln wird der Makler vom MLS ausgeschlossen. „Da kann man dann gleich zusperren“, ist sich Balaban sicher. Das MLS hat aber zahlreiche ­weitere Vorteile. „Ich kann Ihnen in 30 bis 60 Minuten für jedes Gebäude einen exakten Quadratmeterpreis sagen.“ Eine fundierte Preisanalyse des lokalen Umfelds ist Teil jedes seriösen Makler­angebots, wenn er sich um ein Objekt bewirbt. Absurde Preisversprechen – wie bei uns üblich, nur damit ein Makler zu einem Objekt kommt – sind dadurch so gut wie unmöglich. Transparenz gibt es auch beim Angebot: Das MLS ist zwar an sich nur für Makler zugänglich, auf einer Konsumentenseite können Immo-­Suchende aber ihre Wunschliegenschaft eintragen. Sobald ein passendes Objekt von einem Makler eingespeist wird, erhält der Konsument eine ­Benachrichtigung.

Starke Interessenvertretung

Organisiert wird das MLS von der Inte­ressenvertretung TREB (Toronto Real Estate Board). Diese ist freiwillig, 95 Prozent der aktiven Makler in Ontario sind aber dabei und zahlen umgerechnet etwa 760 Euro pro Jahr für die Mitgliedschaft und den Zugang zur Datenbank. 90.000 Transaktionen laufen jährlich über das MLS, das durchschnittliche Volumen einer Transaktion beträgt 462.100 Euro. Das TREB bietet aber noch viel mehr. Ein Rundgang durch die Zentrale, in der sage und schreibe 100 Menschen arbeiten, führt den Besucher durch eine eigene Druckerei, in der die Makler günstige Promotionmittel in Auftrag geben können, ein modernes TV- und Radiostudio steht allen Mitgliedern für Aufnahmen, Werbespots etc. zur Verfügung. Im telefonischen Help Desk des TREB gehen durchschnittlich 20.000 Anrufe pro Monat ein. Außerdem publiziert das TREB zwei Mal im Monat Marktreports mit aktuellen Zahlen und dem Hauspreisindex. Im Shop gibt es „Zu verkaufen“-Schilder und ähnliches Werbematerial, auch „Lock Boxes“ kann man hier erwerben. Was das ist? Dabei handelt es sich um eine Mischung aus Radschloss und Mini-Tresor. Sie werden vor der Haustüre von zu besichtigenden Objekten angebracht, mittels Zahlencode kann der den Käufer ver­tretende Makler die Box öffnen; in ihr befindet sich der Schlüssel für die Immobilie. Der andere Makler, der die Verkäuferseite vertritt, ist bei den Besichtigungen also gar nicht dabei – bei allem Wettbewerb ist das Vertrauen in den Kollegen hoch genug, und die Erfahrung zeigt: Es passiert so gut wie nie etwas. Außer­dem funktioniert das TREB auch noch als Beschwerde­stelle für Konsumenten (zum Beispiel sollte in einem Inserat etwas falsch angegeben sein, was aufgrund des MLS aber auch kaum vorkommt), es lobbyiert auf ­hohem Niveau und wird von der Politik und der ­Wirtschaft auch ernst genommen, es ­fungiert als Schlichtungsstelle und ­Mediator und betreibt eigene Trainingszentren für die Tausenden Aus- und ­Weiterbildungskurse, die es anbietet.

„Das verstehe ich nicht. Wie kann es sein, dass Makler verschiedene Verträge mit einem Abgeber haben?“
Tim Syrianos, kanadischer Maklerbüro-Inhaber, versucht das österreichische System zu begreifen.

Adressen kein Geheimnis

Das TREB und auch das Multi Listing System haben sich als sogenannte Grass-Root-Bewegung ergeben. In den 50er-Jahren gab es erste Zusammen­schlüsse der Makler, verfeinert wurde das MLS dann in den 1990ern. Erst seit damals werden auch die Adressen in das System eingegeben. Ob das ein Sicherheitsthema sei? David Brown aus dem Management von RE/MAX Canada, schiebt auf diese Frage die Unterlippe nach vor und meint lediglich: Ich kann nur aus der Erfahrung heraus sprechen, es ist noch nie etwas passiert.“ Und auch auf andere Ideen aus Österreich reagieren die Kanadier eher irritiert. Als ein Österreicher dem Maklerbüro-Inhaber Tim Syrianos das öster­reichische Vermarktungssystem zu erklären versucht, zieht Syrianos die Augen­brauen hoch und schweigt. Nach einer kurzen Pause fragt er nach: „Das verstehe ich nicht. Wie kann es sein, dass Makler verschiedene Verträge mit einem Abgeber haben?“ Eine andere RE/MAXianerin: „Oh! Interessant! Da muss es schwierig sein, einen neutralen Preis zu bekommen. Wie geht denn das?“

Imabis neu – Ein Schritt in Richtung Transparenz
„In Europa gibt es kein einziges MLS, das mit dem in Toronto vergleichbar ist“, weiß Roland Schmid, der mit der Software Imabis allerdings einen möglichen ersten Schritt in die Richtung geht. Am 15. September wurde „Imabis neu“ online gebracht. Erste ­Neuerung: Die Software ist jetzt ausschließlich für Makler zugänglich, sonst darf keiner an die Daten. Zweitens: Die Preise wurden deutlich humaner gestaltet, 85 Euro im Monat sollte sich auch ein kleiner Makler leisten können, so Schmid. Dafür bekommt er die Daten für ganz Österreich. Erstmals kann sich ein Makler mittels Imabis mit seinem Mitbewerb vergleichen. Die Software analysiert ja sämtliche Immobilienplattformen und hat somit einen kompletten Überblick über alle online inserierten Immobilien. Ein Makler kann sich daher alle anderen Makler, die zum Beispiel eine Wohnung mit Balkon und 100 Quadratmeter Wohnfläche im 18. Wiener Bezirk anbieten, auflisten lassen bzw. kann er sich den durchschnittlichen ­Angebotspreis erheben. Ja, er kann sogar sehen, welcher Makler (auf Personenebene) wie viele Objekte hat. Auch Preisänderungen von Objekten können nachverfolgt werden. Völlig neu ist die Funktion Immowatching. Ein Makler kann sich alle seine Objekte anzeigen lassen und freiwillig die Adressen hinzu­fügen (sie bleiben für alle anderen unsichtbar). Immowatching gleicht dann automatisch die Adresse mit dem Grundbuch ab und benachrichtigt den Makler, sollte jemand eines seiner Objekte hinter seinem Rücken gekauft haben. „Imabis macht das Ameta-Geschäft leichter. Wir wollen die Transparenz steigern und Makler dazu animieren, zu kooperieren“, formuliert Schmid seine Vision. In vier Jahren will er 4.500 User zählen, „das wären rund 60 Prozent Marktanteil.“ www.imabis.com

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