Die Stille trügt
Man hört kaum mehr etwas über die CEE-Märkte, obwohl die Immobilieninvestitionen steigen. Der Grund: Die Österreicher spielen keine große Rolle mehr. Dennoch haben einige Unternehmen ihr Ost-Engagement nicht aufgegeben, und es gibt sogar wieder erste neue Expansionen.
Erst Boom, dann Bumm und dann nix. Es ist still geworden um die einstigen Highflyer in CEE. Nicht weil die Märkte inaktiv wären, nein, vielmehr weil die Österreicher einfach keine bedeutende Rolle mehr spielen (siehe Grafik). Da bleibt der Wirbel aus und man könnte denken, das war’s dann also. Dieser Eindruck ist aber falsch. Immerhin lag das Investitionsvolumen in Immobilien in CEE 2013 bei rund 10 Milliarden Euro. Während natürlich vor allem die heimischen Banken bezüglich CEE leiser treten, blieben manche österreichische Unternehmen trotz Krisenstimmung am Ball. Ohne viel mediales Aufsehen zog etwa Michael Müllers Eyemaxx Real Estate AG ihr Geschäftsmodell ganz unaufgeregt durch: Fachmarkt- und Logistikzentren entwickeln und verkaufen. 2012/13 lag die Projektpipeline bei über 100 Millionen Euro Gesamtinvestitionen. „Es gehen jetzt wieder Investoren in den Markt hinein“, sieht Udo Bichler, Managing Director International bei der Rustler-Gruppe, langsam aber sicher – im Windschatten des wieder anziehenden Wirtschaftswachstums – steigendes Investoreninteresse in der CEE-Region. „Die Bautätigkeit nimmt insgesamt wieder zu, wenn auch selektiv“, betätigt auch Erste Group Immorent-Vorstand Richard Wilkinson.
Gnesda drängt in die Türkei
Auch neue Player wagen sich wieder in die CEE- und SEE-Region. „In Österreich haben wir bereits eine sehr gute Marktposition. Hier sehen wir kaum mehr Wachstumsmöglichkeiten“, erklärt Andreas Gnesda, Geschäftsführer des Büroplanungsspezialisten teamgnesda. Nach Rumänien, Bulgarien, Serbien und Ungarn ist sein Unternehmen seit Kurzem auch in Polen und der Türkei aktiv. Je nach Markt gelte es sich anzuschauen, welche Dienstleistungen dort noch weniger stark angeboten werden. „In der Türkei sehen wir etwa einen hohen Bedarf im Segment Umzugsmanagement“, so Gnesda. Auch andere gehen heute genauer auf spezifische Segmente ein. Gerald Beck, Geschäftsführer von Raiffeisen evolution, bestätigt, dass sich sein Unternehmen jetzt auf kleinere Projekte und lokale Märkte konzentriere. „Wir glauben an die lokale Mieterstruktur, bei der es sich hauptsächlich um KMU handelt“, sagt er. „Die Phase der wilden Expansion ist sicherlich vorbei“, schränkt Beck ein.
Reaktion: Portfolio bereinigt
Beim heimischen Hotelspezialisten Warimpex hat man sich angesichts der schwierigen Entwicklung des Prager Luxussegments – das vor der Krise stark von Gästen aus dem angloamerikanischen Raum dominiert wurde, die 2008 und 2009 ausblieben – zum Handeln gezwungen gesehen. „Wir haben uns dazu entschlossen, unser Portfolio in diesem Bereich zu bereinigen und uns wieder stärker auf unsere 4-Stern-Marken angelo und andel’s zu konzentrieren“, so Daniel Folian, zuständig für Investor Relations.
Präsent ist Warimpex in Tschechien jedenfalls nach wie vor. Neben Polen, Russland und Ungarn zähle das Land weiterhin zu den wichtigsten Märkten für das Unternehmen, so Folian. „Wir wollen dabei sein, wenn sich diese Märkte wieder nach oben bewegen“, sagt Folian und verweist auf Prognosen, die für 2014 ein über dem EU-Durchschnitt liegendes Wirtschaftswachstum in der CEE-Region voraussagen. Auch bei der S Immo AG will man an einem Aufschwung partizipieren können; auch wenn derzeit kein großes neues Projekt in Osteuropa umgesetzt wird, warten zahlreiche Projekte in den Schubladen auf einen Start. In der Zwischenzeit freut sich die S Immo über die aufholende Nachfrage bei ihren bestehenden Bürogebäuden in Bukarest und Sofia. Bei der UBM bekräftigt man, aufgrund der Krise keine Projekte aufgeschoben zu haben. „Nicht nur des Risikos wegen, sondern auch aus Rendite-Überlegungen haben wir allerdings damals das Geschäft in Deutschland forciert“, so CEO Karl Bier. Ähnlich bei der CA Immo: dort zählen nach wie vor Österreich, Deutschland, Polen, Ungarn, die Tschechische Republik, die Slowakei und Rumänien zu ihren Kernmärkten. Allerdings will sie in den kommenden zwei Jahren durch Verkäufe in der CEE-Region und deutsche Projektentwicklungen die regionale Portfolioverteilung ausbalancieren. Ziel ist eine gleichwertige Gewichtung des Osteuropa- und Deutschland-Anteils. Verkauft werden sollen etwa Immobilien, die nicht der Kernkompetenz Büro zuzuordnen sind. Wie Vorstandsvorsitzender Bruno Ettenauer bei der Hauptversammlung bekräftigte, suche man etwa Käufer für das osteuropäische Logistikportfolio. „Wir gehen von einem Verkaufserlös von deutlich über 200 Millionen Euro aus“, meinte er.
Heißes Thema Ukraine
Verkaufen würden viele wahrscheinlich auch gerne ihre in der Boom-Zeit eingekauften Liegenschaften in der Ukraine. Als „ganz heißes Thema“ bezeichnet der Chef der Rustler-Gruppe, Udo Bichler, das Land. Der Immobiliendienstleister ist dort seit 2008 präsent und überwiegend für lokale Kunden und Investoren tätig – etwa in der Verwaltung von Shoppingcentern in Charkow und Nikolajew. Angesichts der derzeit schwierigen politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sei allerdings ein gehöriges Maß an Flexibilität gefragt. „90 Prozent der Mieter beklagen Ertragsrückgänge, ihnen müssen wir mit Mietzinsänderungen entgegenkommen“, so Bichler. Auch das Thema Sicherheit erfordere ein flexibles Reagieren – etwa indem bei Unruhen rasch zugesperrt und die Security erhöht werde.
