FAQ: Refinanzierung

Ist es Ihnen auch aufgefallen? Selbst beim Wochenendeinkauf sprechen die Leute vor der Wursttheke vom „Refinanzieren“. Was der Begriff in der Immobilienwirtschaft eigentlich bedeutet und ob eine Refinanzierung auf notleidende Objekte hinweist, erfahren Sie hier.

Was versteht man unter einer Refinanzierung?

„Bei einer Refinanzierung handelt es sich um die Umschichtung von einer be­stehenden hin zu einer neuen Projektfinanzierungsstruktur“, erklärt Brigitte Bruckmüller, Leiterin der Erste Group Immorent Österreich. Dazu komme es etwa oft beim Verkauf von Immobilien, wenn die neuen Eigentümer eine andere Tilgungsstruktur oder eine neue Laufzeit bevorzugen oder ganz einfach mit dem Kaufobjekt eine andere Strategie ver­folgen möchten. Refinanzierungen sind laut der Expertin auch dann ein Thema, wenn die Mieteinnahmen nicht mehr zu einer bestehenden Finanzierung passen oder durch eine Änderung des Zins­niveaus nicht mehr genügend Spielraum für notwendige Maßnahmen wie die ­Instandhaltung einer Immobilie gegeben ist. Ein häufiger Grund ist auch das Auslaufen einer Finanzierungsvereinbarung.

Wer refinanziert?

„Am häufigsten sicherlich Banken“, meint Oliver Frühwirth, CEO der Wolf Theiss-­Tochter Re-Structure. Zum Teil würden auch Versicherungen in das Geschäft einsteigen. Dazu kommen Family Offices. Letztere würden zwei Ansätze verfolgen: Entweder sie sind sehr vorsichtig und zielen auf eine Rendite zwischen 4 und 5 Prozent ab oder eher aggressiv mit einer Zielrendite von 10 Prozent.

Was spricht für die Umschichtung von einer Kredit- in eine Leasingfinanzierung und umgekehrt?

Hier spielt die Unternehmensstrategie eine entscheidende Rolle. Unternehmen, die etwa selbst genutzte Objekte über Kredite finanziert haben und diese auch längerfristig nutzen möchten, ­entscheiden sich häufig für die Änderung zu einer Leasing­finanzierung. Bei geleasten Vermietungsobjekten, die nicht selbst genutzt werden und wo die Absicht besteht, sie später weiterzuverkaufen, kann es vorteilhaft sein, eine Leasing­finanzierung in eine Kreditfinanzierung umzuschichten.

Ist Refinanzierung eine Krisenerscheinung?

„Eine Krisenerscheinung ist sicherlich, dass sich Banken aus gewissen Märkten zurückziehen und sich die Kunden daher einen neuen Partner suchen müssen“, sagt Frühwirth. Generell würden Banken heute wesentlich vorsichtiger refinan­zieren, was angesichts der Entwicklungen der letzten Jahre auch verständlich sei. Dass es in den letzten Jahren immer häufiger zu Refinanzierungen gekommen ist, ist für ­Bruckmüller weniger eine Krisen­erscheinung als ein allgemeiner Markttrend. „Immobilien werden heute einfach nicht mehr so lange gehalten“, meint sie. Schließlich komme es im Zuge des Verkaufs auch normalerweise zu Umschichtungen.

Welche Verbesserungen bringt eine Refinanzierung bzw. wie viel kann eingespart werden?

Eine Refinanzierung macht dann Sinn, wenn bestehende Strukturen optimiert werden können. Wie viel tatsächlich eingespart werden kann, hängt laut Stefan ­Marker, Konzernleiter Finanzierung bei der CA Immo, vom Leverage ab, also der Frage, wie viel Eigenkapital man bereit sei zu setzen, ebenso wie von der geografischen Lage der zu refinanzierenden Immobilie. „Abhängig vom Land gibt es verschiedene Risikoaufschläge“, sagt er. Als Beispiel nennt der Experte Ungarn, wo Finanzierungen früher für 2 Prozent zu haben waren. „Wenn man heute ­jemanden findet, der bereit ist zu finanzieren, zahlt man rund 5 Prozent.“

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