Bauordnung: Was kostet am wenigsten?

Die neue Wiener Bauordnung sieht vor, dass bei Gewerbeimmobilien Photovoltaikanlagen oder eine Mischung aus Photovoltaik und anderen alternativen Energiemaßnahmen zum Einsatz kommen müssen. Was das an Mehrkosten bedeutet, haben Experten für die IMMOBILIENWIRTSCHAFT errechnet. Die Ergebnisse unterscheiden sich dramatisch, je nachdem, ob der Lebenszyklus berücksichtigt wird oder nicht.

Hintergrundwissen

Die Novelle zur Wiener Bauordnung (Entwurf vom 15. Jänner 2014), über die aktuell debattiert wird, sieht vor, dass Büroneubauten energieeffizienter werden müssen. Konkret wird vorgeschrieben, dass das Ziel der Energiegewinnung von 1 kWp/100 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche (BGF) entweder

Variante A: durch den ausschließlichen Einsatz von Photovoltaikanlagen oder
Variante B: durch die Mischung von Photovoltaikanlagen, abgekürzt PV (zu 0,3 kWp/100 Quadratmeter BGF), und alternativen Energieeffizienzmaßnahmen (entsprechend 0,7 kWp/100 Quadratmeter BGF) zu erreichen ist.

Ein Kilowattpeak, abgekürzt kWp, ist eine Messeinheit, die die maximale Leistung einer Photovoltaikanlage angibt. e7 Energie Markt Analyse und M.O.O.CON, die sich auf die Berechnung von Lebens­zykluskosten (Investitions-, Energie- und Betriebskosten) spezialisiert und zusammen mit ­bauXund auch eine eigene Methode namens LZK TOOL ÖKO entwickelt haben, haben die wirtschaftlichen Auswirkungen der geplanten Maßnahmen auf zwei fiktive Bürogebäude in urbaner Wiener Lage ausgerechnet. Das erste, ­kleine Bürogebäude weist eine Bruttogeschoßfläche von 1.800 Quadratmeter, das zweite, große Bürogebäude eine Bruttogeschoßfläche von 9.600 Quadratmeter auf. Für die Berechnung der Auswirkungen nach der neuen Bauordnung wurden vier verschiedene Maßnahmenbündel berücksichtigt:

Variante A: Gebäude nach Bauordnung mit Photovoltaik mit einer Leistung von 1 kWp/100 Quadratmeter BGF
Variante B: Optimierung der Gebäudehülle und der Fensterqualitäten (äquivalent zu 0,7 kWp/100 Quadratmeter BGF) hinsichtlich winterlichem Wärmeschutz mit PV 0,3 kWp/100 Quadratmeter BGF
Optimierung der Gebäudehülle und Verschattung (äquivalent zu 0,7 kWp/ 100 Quadratmeter BGF) hinsichtlich ­sommerlichem Wärmeschutz mit PV 0,3 kWp/100 Quadratmeter BGF
Optimierung der Beleuchtung (äquivalent zu 0,7 kWp/100 Quadratmeter BGF) durch den Einsatz effizienterer Technologie mit PV 0,3 kWp/100 Quadratmeter BGF

Ergebnisse der Berechnung

Nach der jetzigen Bauordnung würden sich die Investitionskosten der energie­relevanten Gewerke – also für die Gebäude­hülle sowie für die Heizung – auf knapp mehr als 390.000 Euro für das ­kleine und auf mehr als 1,3 Millionen Euro für das große Bürogebäude belaufen.

Variante A: Die Erfüllung der Verpflichtung alleine durch eine PV-Anlage, d. h. die Installation von 1 kWp/100 Quadratmeter BGF, stellt in jedem Fall jene Variante mit den niedrigsten Zusatzinvestitionskosten im Vergleich zu den anderen ­alternativen Energieeffizienzmaßnahmen dar. Die zusätzlichen Investitionskosten, die sich aus der PV-­Verpflichtung ergeben, liegen zwischen 38,50 und 75,00 Euro pro Quadratmeter BGF für die betrachteten Beispielgebäude.
Sowohl für das kleine als auch für das große Gebäude sind die Investitionskosten der Photovoltaikanlage im vollen Umfang von 1 kWp/100 Quadratmeter BGF – also die Variante A – wesentlich günstiger als die alternativen Maßnahmen – also die Variante B. So wird aus den oberen Abbildungen ersichtlich, dass während beispielsweise beim kleinen Gebäude der ausschließliche Einsatz einer Photovoltaikanlage zu Mehrkosten von knapp 40 Euro pro Quadratmeter BGF führen würde, die Mehrkosten mit knapp 60 Euro pro Quadratmeter im Falle der Wärmeschutzmaßnahmen für den Winter und mit mehr als 60 Euro pro Quadrat­meter im Falle der anderen energieeffizienten Maßnahmen deutlich höher wären. Allerdings reicht die Betrachtung der Investitionskosten allein nicht aus, um die wirtschaftlich beste Variante über den Gebäudelebenszyklus zu bestimmen. Über den Lebenszyklus betrachtet, ist die Erfüllung der Verpflichtung alleine durch die PV-Anlage nicht in jedem Fall die ­günstigste Variante. Werden die Maßnahmen über den Gebäudelebenszyklus (20 Jahre) betrachtet, stellt sich folgende Situation dar:
Variante B: Durch die Optimierung der Beleuchtung (LED-Stehleuchte pro Arbeitsplatz statt Rasterleuchten) ist eine Erfüllung der Energieeffizienzmaßnahme entsprechend 0,7 kWp/100 Quadratmeter BGF möglich. In Abhängigkeit von der Gebäudegröße stellt dies eine sehr wirtschaftliche Maßnahme im Vergleich zu den anderen betrachteten Energieeffizienzmaßnahmen dar.
Für die Wirtschaftlichkeitsanalyse, also die Berechnung der Lebenszykluskosten, wurden jeweils nur die Differenzkosten beachtet, d. h. jene Investitions-, ­Energie- und Betriebskosten, die eine Variante gegenüber der Referenzvariante zusätzlich verursacht. Die Referenzvariante erfüllt die Anforderungen der aktuellen Bauordnung. Es wurden keine Förderungen betrachtet.

Wirtschaftlichkeit von grossen und kleinen Büros

Wirtschaftlichkeit von großen und kleinen Büros

Kleine Bürogebäude: Keine der betrachteten Varianten im kleinen Bürogebäude ergibt Erträge (= negative Annuität). Die Beleuchtungsoptimierung ist jene Variante mit den -geringsten jährlichen Annuitäten. Die Annuität der PV-Anlage mit einer Leistung von 1 kWp/100 m2 BGF ist die zweitniedrigste. Die beiden Maßnahmen, die den Wärmeschutz betreffen, haben höhere jährliche Zahlungen zur Folge. Werden im realen Projekt auch Förderungen in die Berechnung mit einbezogen, ändern sich die Ergebnisse der jeweiligen Varianten. Dies ist für den realen Fall im Detail zu betrachten.

Große Bürogebäude:Im großen Bürogebäude sind alle betrachteten Varianten mit Zahlungen verbunden und produzieren keine Erträge. In diesem Gebäude ist die „große“ PV-Anlage, das heißt jene mit 1 kWp/100 m2 BGF laut Entwurf Wiener Bauordnung, die günstigste Variante. Annähernd gleich schneidet die Variante mit optimierter Beleuchtung ab. Sie verursacht jährliche Zahlungen von knapp mehr als 10.000 Euro/Jahr. Auch bei diesem Beispielgebäude weist die Variante, die den Wärmeschutz betrifft, höhere Annuitäten auf. Werden im realen Projekt Förderungen berücksichtigt, ändern sich die Ergebnisse ebenso wie in der Variante der kleinen Bürogebäude.

Fazit: Nachrechnen!

Zusammenfassend lässt sich ­sagen, dass unter den oben dargestellten Annahmen die Erreichung der vorgeschriebenen Ziele von 1 kWp/100 m² BGF allein durch eine PV-Anlage die niedrigsten zusätzlichen Investitions­kosten verursachen würde. Aber: Über den gesamten Lebenszyklus betrachtet, stellt die Optimierung der Beleuchtung eine sehr wirtschaftliche Maßnahme im Vergleich zu den anderen betrachteten Maßnahmen dar. Die Ergebnisse sind jedoch von der tatsächlichen Gebäudegröße und von den ­Förderungen – wo es welche gibt – abhängig. Mit der dargestellten Methode der Lebens­zyklusbetrachtung kann auf jeden Fall die kosteneffizienteste Variante für das jeweilige Projekt ermittelt werden.

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