Die Selbermacher
Wer als Vermieter sein Geld nicht einer Hausverwaltung in den Rachen werfen will, verwaltet sein Objekt selbst. Software-Tools können dabei eine große Hilfe sein. Nicht abgenommen werden kann jedoch das rechtliche Know-how, da sollte der Selbstverwalter schon auf Zack sein.
Vermieter zu sein ist sicher nicht immer ein Traumjob. Nicht nur der Papierkram ist mühsam. Manchmal muss man sich auch mit Mietern herumschlagen. Hat man dann auch noch das Pech, einen echten Querulanten unter ihnen zu haben, wird’s noch um eine Spur mühsamer. Die Alternative ist, die Hausverwaltung an einen Profi auszulagern. Diese verursacht jedoch Kosten und schmälert – vor allem bei kleineren Objekten – die Rendite empfindlich. Selbst verwalten oder outsourcen? Ein schwieriger Abwägungsprozess, den jeder Betroffene ganz persönlich für sich durchkalkulieren muss.
Stellt sich die Frage: Wie hoch sind die Kosten für eine Hausverwaltung und welche Kosten kann man sich vom Mieter über die Betriebskosten wieder zurückholen? Auch bei der Eigenverwaltung kommt man nicht ohne Investitionen aus. Grundsätzlich kann das Honorar frei vereinbart werden. In der Praxis wird das Honorar für die „ordentliche Verwaltung“ von Miethäusern als Prozentsatz der Summe der Mietzinse pro Jahr oder als Promillesatz des Neubauwerts des Gebäudes vereinbart. Egal wie sich das Honorar auch berechnet: „Mit 2.000 bis 3.000 Euro Fixkosten müssen Sie schon rechnen“, meint Martin Troger, Geschäftsführer Hausverwaltung der Rustler-Gruppe. Das bedeutet: Je weniger Nutzfläche, desto deutlicher lassen die Kosten für eine externe Hausverwaltung die Rendite schmelzen. Denn nicht die gesamten Kosten lassen sich auf die Mieter abwälzen. „Im Rahmen der Betriebskosten kann ein Teil der Verwaltungsgebühr den Mietern weiterverrechnet werden. Aktuell sind das 3,25 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr“, so Martin Prunbauer, der Präsident vom Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB). Diese Verwaltungsgebühr ist an die Kategoriebeträge laut Mietrechtsgesetz (MRG) gekoppelt und entspricht dem Quadratmeter-Zins einer Kategorie-A-Wohnung. Das heißt, wird der Kategoriebetrag angehoben, steigt auch das Verwalterhonorar.
Magische Grenze: 1.000 Quadratmeter
Die magische Grenze liegt bei rund 1.000 Quadratmeter Nutzfläche. „Hier können – in der Regel – die Kosten für die Hausverwaltung durch die den Mietern vorgeschriebene Verwaltungsgebühr gedeckt werden“, rechnet Troger vor. Es gebe aber immer wieder Ausnahmefälle: „Haben Sie viele kleine Einheiten im Haus, kommt die Verwaltung teurer als bei Objekten mit ein, zwei großen Mietern. Haben Sie viele Wohnungen an Studenten vermietet, schlägt sich der damit verbundene häufige Mieterwechsel auch in den Kosten der Verwaltung – Erstellung neuer Mietverträge etc. – zu Buche. Ich kenne Häuser, da haben Sie eine Fluktuation von 30, 40 Prozent pro Jahr.“ Bei kleineren Häusern kann sich daher eine Eigenverwaltung durchaus rechnen. Wie eine externe Hausverwaltung darf auch ein Eigenverwalter Verwaltungsgebühren einheben. „Diese sind dann allerdings zu versteuern. Wie viel dann unterm Strich tatsächlich netto am Konto übrigbleibt, hängt von der jeweiligen Einkommenssituation ab.“ Da bleibt keine andere Möglichkeit, als selbst den Rechenstift zu zücken und sich durch den individuellen Fall durchzuackern.
Zeit und Fachwissen
„An einer Hausverwaltung führt kein Weg vorbei“, postuliert hingegen Alexander Glück von der Hausverwaltung Glück Immobilien dogmatisch und geschäftstüchtig. „Oder wollen Sie, wenn es Probleme gibt, täglich im Büro angerufen werden?“, versucht er es mit der Angstkeule. Ein anderes Argument von ihm ist hingegen schon rationaler: Sich das notwendige Fachwissen anzueignen koste Geld und Zeit. Eine gute Hausverwaltung kennt die Fallstricke, macht sich mit der aktuellen Judikatur vertraut. Glück: „Allein die Erstellung einer korrekten Betriebskosten- oder Heizkostenabrechnung ist eine eigene Wissenschaft. Oder denken Sie an die Zu- und Abschläge bei der Ermittlung des korrekten Mietzinses. Mieter, die einen Mietvertrag mit einer zu hohen Miete unterschrieben haben, können diesen korrigieren lassen. Dann heißt es für den Vermieter: Die in den letzten drei Jahren zu viel bezahlte Miete zurückzahlen. Vermieter hingegen, die einen zu geringen Zins verlangen, haben das Nachsehen. Sie können ihren Irrtum nicht revidieren.“
Das will ÖHGB-Chef Prunbauer so nicht im Raum stehen lassen: „Eigenverwaltung ist möglich, Engagement des Eigenverwalters vorausgesetzt.“ Wenngleich auch der überwiegende Teil seiner Mitglieder im Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund auf Hausverwaltungen zurückgreift. „Wir sehen es als eine unserer Hauptaufgaben an, unsere Mitglieder in die Lage zu versetzen, ihre Immobilien selbst zu verwalten“, betont der Rechtsanwalt und verweist auf das Seminar- und Kursangebot. „Wer sich nicht intensiv mit der Materie auseinandersetzen will oder aus zeitlichen Gründen nicht kann, ist sicher bei einer Hausverwaltung besser aufgehoben.“
Software hilft
Gerade, wer auf möglichst hohe Mieteinnahmen angewiesen ist, um selbst ein gutes Auskommen zu haben (z. B. Rentner, Pensionäre, berufsunfähige Eigentümer), kann es sich oft nicht leisten, auf die Gelder, welche an die Hausverwaltung fließen würden, zu verzichten. In diesem Fall ist eine Eigenverwaltung ratsam. Das Kunststück, das dabei gelingen muss, ist es, eine Struktur zu schaffen, in der man dennoch weitgehend entlastet wird. Hierfür gibt es in der modernen Zeit ein nützliches Hilfsmittel: Mit einer passenden Immobiliensoftware gelingt die Mietverwaltung wesentlich einfacher als noch vor 10 oder 15 Jahren und sie ist zugleich auch deutlich sicherer. Softwarepakete für kleine Hausverwaltungen und Eigenverwalter sind schon ab 800 Euro (exkl. Umsatzsteuer zu haben). Sie sind zumeist abgespeckte Versionen großer professioneller Programme für Hausverwaltungen. In der Regel können Lizenzen zugekauft und der Funktionsumfang mit Modulen erweitert werden. Doch das hat seinen Preis. Genaues Durchrechnen der Angebote ist daher auch hier dringend anzuraten.
