BASEL III

Alle Projektentwickler ächzen über die schwierigen und komplizierter gewordenen Konditionen einer Finanzierung. 2014 werden die Basel-III-Regeln in Kraft treten. Welche Auswirkungen die neuen Regelungen auf das Hypothekarkreditgeschäft und die Kreditnehmer von Immobilienfinanzierungen haben können, untersuchte Natascha Blauensteiner in ihrer Masterthese an der TU Wien.

Als Basel II diskutiert wurde, jammerten alle, und die Idee, einen weiteren Schritt mit der Endziffer III zu machen, war damals so verwegen, dass ihn sich niemand zu denken wagte. Jetzt ist es so weit. Das 3er-Rahmenwerk wurde vom ­Baseler Bankenausschuss, dem wichtigsten Gremium für die internationale Zusammenarbeit bei der Bankenaufsicht, als Antwort auf die Bankenkrise entwickelt. Die Hypothekenbankenkrise hatte Aufsichtsdefizite aufgezeigt, da die geltenden Eigenkapitalanforderungen an Banken zum Auffangen entstandener Verluste nicht ausreichten. Nachdem verbriefte Hypothekarkredite letztlich Auslöser der Bankenkrise waren, die 2008 mit dem Zusammenbruch der Investmentbank Lehman Brothers ihren ersten Höhepunkt erreichte, stellt sich die Frage, welche Auswirkungen durch die Umsetzung von Basel III für Immobilienfinanzierungen zu erwarten sind.

Basel III wird bereits eingepreist

Die wichtigsten Neuerungen, fasst Blauen­steiner im Interview mit IMMOBILIENWIRTSCHAFT zusammen, sind Änderungen der Mindesteigenmittelerfordernisse für Banken sowie die Einführung von Liquiditätskennzahlen und einer Höchstverschuldungsquote (siehe Kasten S. 46).
Die gute und die schlechte Nachricht sind ein und dieselbe: Ein großer Teil der zu erwartenden Verschärfungen wurde von den Banken aber schon vorweggenommen und findet bereits Anwendung, wenngleich Basel III erst 2014 offiziell in Kraft tritt.

Ständige Marktanpassungen

Dennoch sei, so Blauensteiner, die Anpassung an Basel III auch ein kontinuierlicher Prozess; er lasse aufgrund langer Übergangsfristen und marktabhängiger Kriterien weiterhin laufende Anpassungen der Eigenkapitalanforderungen an die makroökonomische Entwicklung erwarten. Basel III bringt für die Bankenwirtschaft Verschärfungen, die zweifellos die Konditionen und Vergaberichtlinien für Hypothekarkredite beeinflussen. Für die Kreditnehmer bedeutet das, sich abhängig von der individuellen Risikosituation auf höhere Kreditkosten, geringere Beleihungshöhen und kürzere Laufzeiten einstellen zu müssen.
Blauensteiner weist auf die Unterschiede der zu erwartenden Auswirkungen je nach Kreditarten hin. Denn die Untersuchung diverser Auswirkungsstudien und Fachartikel hat gezeigt, dass mit durchaus unterschiedlichen Auswirkungen auf die Konditionen für klassische Wohnkredite und risikoreiche Projektfinanzierungen zu rechnen ist. Die geringsten Auswirkungen auf die Kreditkonditionen werden bei gut besicherten, risikoarmen Wohnkrediten für Private erwartet. Gleiches gilt bei Krediten für Wohnmiethäuser, die aber anders als bei privaten Wohnkrediten vorwiegend auf die Kapitaldienstfähigkeit aus dem Ertrag der Immobilie abstellt. Diese haben gegenüber Gewerbeimmobilien niedrigere Risikogewichte und eignen sich gut für die Refinanzierung mittels Pfandbriefen.
Bei gewerblichen Immobilien ist aufgrund ihrer höheren Risikogewichtung als bei Wohnimmobilien mit Mehrkosten aufgrund erhöhter Eigen­kapitalanforderungen und Liquiditätskosten auszugehen. Es ist von geringeren Beleihungshöhen bzw. höheren Besicherungserfordernissen auszugehen, wenn die Banken zwecks Erreichens ihrer Eigenkapitalanforderungen versuchen, nichtbesicherte Kreditteile zu reduzieren. Damit gehen auch strengere Vorgaben hinsichtlich der Financial Covenants einher, das sind auferlegte Finanzkenn­zahlen, die Kreditnehmer verpflichtend über die Kreditlaufzeit erfüllen müssen.

Eher kurzfristige Laufzeiten

Beleihungshöhen und Financial Covenants wurden auch bisher schon für Gewerbe­immobilien strenger gehandhabt als für Wohnimmobilien. Dennoch, angesichts steigender Eigenmittelkosten, wird es gerade bei Gewerbeimmobilien zunehmend auf die individuelle Risikosituation und Ertragssituation der konkreten Immobilie ankommen: Lage, Vermietungs­situation, Bonität der Mieter, Leerstandsraten etc. – alles Parameter, die auch bisher bei der Kreditprüfung von Banken zu prüfen waren, werden wohl im Falle restriktiver Kreditvergabe an Bedeutung gewinnen.
Hinsichtlich der Laufzeiten bzw. Zinsbindungsfristen wird bei gewerblichen Immobiliarkrediten weiterhin eine Tendenz zu kurzfristigeren Laufzeiten erwartet.
Unter dem Druck erhöhter Eigenmittel­anforderungen konzentrieren sich Banken auf risikoärmere Finanzierungen. Für Immobilienprojektfinanzierungen werden die Anforderungen an Besicherung, Vorverwertung, Financial Covenants etc. dadurch weiter steigen und das Angebot dünner und teuer werden.

Bedeutung von Pfandbriefen

Wichtiges Ergebnis der Untersuchung ist auch die zunehmende Bedeutung von Pfandbriefen als wesentlich Refinanzierungsquelle für Banken, insbesondere für Immobilienkredite. Für Hypothekar­kredite, die zur Refinanzierung durch Pfandbriefe geeignet sind, werden daher deutlich günstigere Kreditzinsen erwartet als für Kredite, die nicht deckungsstockfähig sind. Für Immobilienfinanzierungen von Interesse ist weiters die Tatsache, dass die Regelungen zur Risikogewichtung von Immobiliensicherheiten unter Basel III nahezu unverändert bleiben. Auch die Regelungen zur Liegenschaftsbewertung bleiben unter Basel III unverändert, was umso erstaunlicher ist, da der grenzüberschreitende Handel mit hypothekarisch besicherten Wertpapieren und deren Bewertung letztlich der Auslöser der Bankenkrise war.

Fazit

Abschließend lassen sich basierend auf den Ergebnissen der Analyse nachfolgende Empfehlungen für Kreditnehmer von Hypothekarfinanzierungen ziehen: Je risikoaverser Banken bei der Kredit­vergabe agieren, desto wichtiger das Rating: Je besser das Rating, desto geringer die Risikokosten. Und das wirkt sich wiederum mindernd auf die Margen­kalkulation aus.
Core-Objekte mit hohen Vermietungsgraden, Mietern mit guter Bonität, langfristigen Mietverträgen, gutem Erhaltungszustand und Drittverwendungsmöglichkeit in gut ­funktionierenden Immobilienmärkten werden auch weiterhin mit ausreichender Kreditvergabe zu wettbewerbsfähigen Kosten rechnen können. Schwieriger wird es für Spezialfinanzierungen und spekulative Immobilienprojekte, die mit hohem Verwertungs- und Drittverwendungs­risiko einhergehen. Hier muss man sich auf niedrigere Beleihungshöhen und deutlich strengere Covenants einstellen.
Es ist davon auszugehen, dass sich der Refinanzierungsvorteil von pfandbrief­fähigen Krediten weiterhin in der Bepreisung der Kredite auswirken wird.

Das ändert sich mit Basel III:

EigenmittelanforderungenEinpreisung schon jetztHöchstverschuldungsquote
Herzstück von Basel II war die Einführung einer ratingbasierten Risikobewertung von Forderungen zur Bemessung der Eigenkapitalunterlegung von Banken für die Kreditvergabe gewesen. Vereinfacht gesagt bedeutet das, dass Banken ihre Kreditforderungen nach Risiken gewichten und dementsprechend mit Eigenmitteln unterlegen müssen. Höheres Risiko erfordert mehr, niedriges Risiko geringere Eigenmittelunterlegung.

Blauensteiner: „Wesentlicher Bestandteil von Basel III ist nunmehr die sukzessive Verschärfung der Quantität und Qualität der Eigenmittelan­forderungen für Banken und die Vereinheitlichung der Eigenmittelberechnung für alle Banken in der EU.“ Während zwar die Höhe der Mindesteigenmittel­anforderung wie bisher 8 Prozent der risiko­gewichtigen Aktiva beträgt, wurden die Anforderungen an die Zusammensetzung des Eigen­kapitals vereinfacht und insofern verschärft, als dass in Zukunft mehr als doppelt so viel hartes Kernkapital, also qualitativ höherwertiges Eigenkapital, vorgehalten werden muss. Zusätzlich müssen Banken abhängig von volkswirtschaftlichen Entwicklungen Kapital­puffer aufbauen, um für zukünftige Krisen ausreichend Reserven vorzuhalten. Das bedeutet somit, dass sie künftig für Kredite bei gleichem Risiko mehr und höherwertigeres Eigenkapital vorhalten müssen.

Mehr Eigenmittelunterlegung führt zwangsweise zu einer Erhöhung der anteiligen Eigenmittelkosten. Mehrere Analysen und Fachartikel, die Blauensteiner untersucht hat, kommen zu dem Schluss, dass die Banken die höheren Eigenmittelkosten in die Margenkalkulation einfließen lassen und somit über höhere Zinsen an die Kreditnehmer weitergeben werden, sodass mit einer Verteuerung des Kreditgeschäfts zu rechnen ist. „Relativierend muss aber hinzugefügt werden, dass wenngleich Basel III erst nächstes Jahr in Kraft tritt, bereits seit 30. Juli 2012 striktere Eigenkapitalvorschriften für Großbanken gelten. Es ist daher davon auszugehen, dass bereits vor Umsetzung von Basel III die erhöhten Refinanzierungskosten in die Kreditmargen eingepreist sind und die Erhöhung der Kreditkosten aufgrund Basel III zu einem ­großen Teil schon vorweggenommen wurde“, hat Blauensteiner auch eine „gute Nachricht“ aus ihrer Arbeit zu berichten. Die Veränderung der Liquiditätskennzahlen betreffen laut Analyse Blauensteiners die Immo-Finanzierung nur indirekt. Hier geht es im Grund darum, den Banken zwei neue Kennzahlen vorzugeben und damit das Liquiditätsrisiko bei einem Zusammenbruch des Inter­bankenmarkts einzudämmen.

Dritte wesentliche Neuerung unter Basel III ist die geplante Einführung einer Höchstverschuldungsquote, mit der das Geschäftsvolumen von Banken pauschal auf das 33-Fache ihres Eigenkapitals begrenzt werden sollen, unabhängig von der Risikogewichtung des Geschäfts. Von Seite der Hypotheken- und Pfandbriefbanken wird diese sehr kritisch gesehen, da bei ­einer risikounabhängigen Betrachtung risikoarme Kredite wie z. B. Wohnkredite plötzlich eine höhere Eigenmittelunter­legung erfordern würden.

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