Garage schlägt Zinshaus

Nicht jedermanns Sache und darum ein intelligentes Nischenprodukt: Parkhäuser. Ihr Rendite-Risiko-Profil ist außerordentlich. Das haben sogar kleine Bauträger entdeckt: Sie bieten jetzt Vorsorge-Garagen an.

Dreckig, dunkel und zweckoptimiert – 
so schiach kann ein Investment aussehen. Parkgaragen sind wohl eine der unspektakulärsten Nutzungsarten einer Immobilie. Und vielleicht eine der meist unterschätzten, denn nur kühle Rechner trennen Optik von Rendite: Die Familie Breiteneder hat mit dieser Kalkulation ihr Vermögen erwirtschaftet, und auch Hans Christoph List darf auf ein Erbe aufbauen, das im Wesentlichen mit Stellplätzen erwirtschaftet wurde.

Aber warum ausgerechnet Garagen?

Erstens haben sie all jene Vorteile, die auch andere Immobilieninvestments haben, Stichwort Inflation, reale Werte etc. Zweitens lassen sich mit Garagen deutlich höhere Renditen erzielen als mit klassischen Wohnungen – und das bei relativ geringem Risiko. Von einer durchschnittlichen Jahresrendite von 11 Prozent kann ein Wohnungseigentümer nur träumen. Klar, auch bei Parkhäusern muss alle 15 Jahre einmal ordentlich reinvestiert werden, um das Haus in Schuss zu halten, mit den Mietern oder dem Pächter gibt es im Normalfall allerdings nicht so viele Troubles, schließlich hat man keine Fluktuation wie in einem Zins- oder Bürohaus. 15 bis 30 Jahre laufen die Verträge meist. Partnerschaftliches Vorgehen bringt da allen was. „Garagen sind Spezialimmobilien, die Spezial-Know-how verlangen. Im Grunde handelt es sich dabei sicher um eine vernünftige Assetklasse, die jedoch besonderes Wissen und gezielte Aufmerksamkeit erfordert“, erklärt Ernst Vejdovzsky, Vorstandsvorsitzender der S Immo AG. „Für uns als S Immo, die ohnehin schon breit diversifiziert ist, waren Garagen jedoch nie ein Thema. Man kann nun mal nicht auf allen Hochzeiten tanzen.“

Wenige Große geben Ton an

Garagen bleiben ein Randthema und genau deswegen ein interessantes Investmentprodukt. In Österreich teilen sich eine Handvoll Betreiber den Markt, die teilweise die Immobilien auch selbst besitzen. Neben den beiden erwähnten Familienunternehmen (Breiteneders Best in Parking verfügt über rund 40.000 Stellplätze in Österreich, der Schweiz und Italien, zur List Gruppe gehört seit 2007 der Garagenbetreiber BOE, die allein 22.000 Stellplätze managt) dominieren APCOA und Wipark den Markt. Die Wipark mit derzeit etwa 18.000 Stellplätzen gehört der Stadt Wien, APCOA hingegen einer gelisteten französischen Investorengruppe. Sie besitzt keine Immobilien, agiert ausschließlich als Betreiber und macht in 12 Ländern mit 1,3 Millionen Stellplätzen einen Umsatz von über 700 Millionen Euro. Österreich lieferte im vergangenen Jahr 21,5 Millionen Euro an die Mutter ab.

Herausforderungen

„Das effiziente Management des ruhenden Verkehrs durch die Bereitstellung professionell gemanagter Parkflächen in Wohngebieten und Innenstädten wird zum zentralen Erfolgsfaktor bei der Bewältigung individueller Mobilitätsansprüche“, beschreibt APCOA-CEO Ralf Bender eine glanzvolle Zukunft. Doch ganz so leicht wird es wohl nicht. Eigentümer bzw. Bewirtschafter von Parkhäusern haben mit einigen Problemen zu kämpfen – die reichen von staubsaugenden Gästen bis zu autofreien Städten.

Erfolg hängt von Stadtentwicklung ab

Die aktuelle Stadtentwicklung ist für Garagenbesitzer und -betreiber nur mäßig positiv. Innerstädtisch ist der Markt ohnehin saturiert. Der Bau einer Tiefgarage kostet 30.000 bis 35.000 Euro pro Stellplatz. Oberirdisch rechnet man mit ca. 10.000 Euro. Ohne Förderungen sei dies innerstädtisch nie und nimmer finanzierbar, klagt ein Investor: „Dabei sind 4 Euro Parkgebühr für die Stunde in der Innenstadt schon Usus. Aber selbst bei neun oder elf rechnet sich ein Neubau ohne Unterstützung nicht.“
Dazu kommt: Autofahren ist bei jungen Urbanen nicht mehr so beliebt, sie bevorzugen Öffis, Carsharing oder das Fahrrad. Das Auto als Statussymbol war gestern. Weniger Karossen in der Stadt heißt weniger Parkbedarf. Die großen Garagen und Einnahmequellen rücken als Park & Ride-Anlagen immer mehr an den Stadtrand. Um diese zu vermeiden, bleiben Autofahrer entlang der Westeinfahrtsachse Richtung Wien mittler-weile schon in einem der Vororte stehen (gratis), um dann mit dem Zug Richtung Bundeshauptstadt weiterzupendeln.

Assets Park-Immobilien im Vergleich mit anderen Anlagearten

E-Mobilität: Nur Probleme

Vielleicht wird die Zukunft in der Innenstadt ja nicht komplett autofrei – dank der E-Fahrzeuge aber zumindest abgasfrei. Wie bei allen kennt auch bei Garagenbetreibern die Lobhudelei der Elektroautos kaum Grenzen. Eifrig bauen sie also die eine oder andere E-Tankstelle ein, um sie sogleich am Pressefoto in die ganze Welt zu twittern. Das war’s dann aber auch. Die Freude weicht dem Grübeln, denn die E-Fahrzeuge bereiten den Garagen eigentlich nur Probleme.
Zum Beispiel wegen der Energie: Eine Parkgarage mit 100 Stellplätzen hat zwischen 60 und 110 kW Anschlussleistung. Würden auch nur 10 Prozent der Autos mit durchschnittlich 70 kW plötzlich in der Parkgarage tanken wollen, übersteigt das bei Weitem die Kapazität. Viele weitere Fragezeichen verstellen den Weg: Wie lange dauert das Tanken? Wie viel Energie wird in welcher Zeit benötigt? Wo ist denn überhaupt der Anschluss beim Auto – nach wie vor gibt es keine Standards für die Ladestecker. Ganz zu schweigen von der Problematik des Abrechnens. Derzeit bieten viele Tankstellen den E-Treibstoff noch gratis an – was kein Minus in die Bilanz reißen dürfte, gibt es in Österreich doch 3.291 E-Tankstellen und lediglich 1.389 E-Autos. Würde das E-Phänomen tatsächlich den Durchbruch schaffen, müssten Unsummen in die Parkhäuser investiert werden, so das bautechnisch überhaupt möglich ist. Zusätzlich bräuchte es ein bislang noch nicht ausgearbeitetes Smart-Grid-System, das die Energie intelligent verteilt. Solange die E-Parker allerdings noch der Minderheit angehören, werden sich Parkplatzvermieter noch ärgern müssen: über Falschparker (Nicht E auf E), Nicht-Falsch-parker (bei voller Auslastung bleiben die E-Stellplätze unverkauft) oder kreative Autofahrer, die ihren Staubsauger anstecken und beginnen, ihren Wagen zu säubern. Wenn dann noch eine Passantin über das Staubsaugerkabel stolpert, ist die Rechtsabteilung mit Haftungsfragen ausgelastet.

Vorsorge-Garage

Bei allen Problemchen: So radikal wird sich die Kfz-Anzahl nicht senken und nicht nur gewohnt, auch geparkt wird immer. Selbst Bauträger am Land sind schon auf den Renditebringer gekommen. Das oberösterreichische Unternehmen Planprojekt hat bereits sieben Anlagen mit über 500 Garagen errichtet. Das Konzept ist simpel: Auf einem asphaltierten Grund steht eine weiße Box neben der anderen. Zu mieten ist eine kleine Einheit mit 16,5 Quadratmetern ab 79 Euro im Monat, wer die Garage inklusive Grund sein Eigentum nennen will, legt 19.990 Euro hin. 170 Garagenboxen bringt Planprojekt in dem jüngsten monotonen Boxendorf nördlich von Wels auf geringem Raum unter. Die Herstellungskosten liegen dabei nicht bei jenen einer Tiefgarage. Preislich etwas billiger sind die Boxen bei Wert Haus zu haben. Dieses Unternehmen hat bereits fünf sogenannte Garagen-Citys gebaut. Beide Anbieter verkaufen die Garagen sogar als Vorsorgemodell und versprechen den Anlegern 5 Prozent -Rendite. Rationales Prüfen solcher Zahlen, wie es Breiteneders oder Lists genauso machen würden, dürfte hier kein Fehler sein. Und wer nachrechnet, was der Verkauf aller Einheiten einbringt und was das Aufstellen der Boxen kostet, kommt auf eine – diplomatisch gesagt – etwas höhere Rendite.

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