Noch immer Polen?
Polen war der Star in der Krise. Und jetzt? Der Warschauer Büromarkt ist übersättigt. Und trotzdem gibt es noch genug Geld zu verdienen, glaubt Mirek Januszko, Geschäftsführer 6B47 Polen.
Jetzt hat sich Ihr Unternehmen nach Österreich und Deutschland ausgerechnet Polen als Zukunftsmarkt für Immobilienentwicklungen ausgesucht. Ist das nicht ein wenig spät?
Mirek Januszko: Polen ist nach wie vor attraktiv. Wir sehen aber unterschiedliche Zyklen, abhängig von der Nutzungsart der Immobilien und den lokalen Märkten. Ich würde nie sagen, dass Polen das beste Land zum Investieren ist, das hängt schließlich von den Risiko-/Returnprofilen der Investoren ab. Jedenfalls wächst die Wirtschaft in Polen um 3 Prozent, und heuer werden knapp 4 Prozent vorausgesagt, die Arbeitslosigkeit sinkt und liegt unter dem EU-Durchschnitt. Zudem fließt nach wie vor viel Kapital in polnische Immobilien, sowohl aus dem In- wie auch aus dem Ausland.
Ist die Hauptstadt mit Bürodevelopments bereits „überentwickelt“?
Mirek Januszko: Das ist ein spannender Markt. Die Leerstandsrate von Büros in Warschau beträgt derzeit 15 Prozent, was ein hohes Vermietungsrisiko impliziert. Doch gleichzeitig beobachten wir, dass jedes neu fertiggestellte und vermietete Gebäude Renditen knapp über 6 Prozent erzielt – das ist wie 2007. Das bedeutet also, dass Entwickler nach wie vor gute Gewinne erwirtschaften, wenn sie sich eine Vorverwertung sichern können oder mit Eigenkapital agieren. Solche Equity-Developer wie Skanska oder HB Reavis arbeiten nach wie vor an einer Pipeline, die Mieter aus älteren Gebäuden abziehen wird. Letztere finden dann kaum Investoren. Hier kommen wir ins Spiel, da 6B47 bereits große Expertise in der Umnutzung von Büros in Wohnungen bewiesen hat.
Wie sieht Ihre Strategie konkret aus?
Mirek Januszko: Wir fokussieren uns im Moment auf den Wohnungsmarkt in Warschau, Krakau und Wrocław. Warum? Wir gehen davon aus, dass mit dem Wirtschaftswachstum auch die Mittelschicht größer wird, vor allem in den Städten mit starker Wirtschaftskraft. Wer dort die richtige Qualität zum richtigen Preis entwickelt, kann sowohl die Bewohner zufriedenstellen als auch eine entsprechende Rendite erhalten. Wichtig ist in diesem Segment schließlich auch die Größe der Wohnungen: Weil es sich oftmals um junge Menschen handelt – und diese nicht über so viel Startkapital bzw. Kreditpotenzial verfügen –, lassen sich Apartments mit 50 bis 60 Quadratmeter am besten verkaufen.
Also ist das „leistbare Wohnen“ auch bei Ihnen ein großes Thema.
Mirek Januszko: Der Wohnungsmarkt in Polen hebt sich derzeit vom unteren Ende ab und die Preise steigen: In Warschau etwa um 3,8 Prozent in den letzten 12 Monaten, in Wrocław um 3,5 Prozent und in Krakau um 1,2 Prozent. In Warschau bekommen Sie ein Mittelklasse-Apartment um 2.000 Euro pro Quadratmeter, vor sieben Jahren – vor der Krise – wurden dafür 2.700 Euro verlangt. Die Wohnungen sind jetzt definitiv leistbarer, weil die Gehälter gestiegen, die Wohnungspreise aber gefallen sind.
Polen hat ja auch andere spannende Städte. Sind B-Lagen für Sie interessant?
Mirek Januszko: Krakau und Wrocław sind ganz klar auf unserer Landkarte für Entwicklungen. Krakau hat nur 4 Prozent Leerstand und Wrocław entwickelt sich prächtig. Klar, es werden hier viele neue Gebäude kommen. Beide Märkte haben aber Liquidität bekommen, indem etwa Union Investment ein Projekt von Skansa in Wrocław gekauft hat; in Krakau sorgte ein lokaler institutioneller Fonds für große Transaktionen.
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