Sale und Lease Back
In Zeiten, in denen Liquidität und Eigenkapital gefragt sind, sollten sich Unternehmen auch aus steuerlicher Sicht mit der Immobilie befassen. Steuerberaterin Karin Fuhrmann hat die wichtigsten Aspekte dieser Variante zusammengefasst.
Klassische Unternehmensimmobilien sind Produktionsgebäude, Lagerhallen und ähnliche – also für den Betrieb notwendige Liegenschaften. Diese Immobilien haben üblicherweise eine wesentliche Auswirkung auf die Bilanz. Dies einerseits aufgrund des Umstandes, dass das Volumen einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf die Eigenkapitalquote – berechnet zu Buchwerten – hat und andererseits auch Mittel bindet. Eine Möglichkeit, hier positive Effekte zu erzielen, könnte darin bestehen, die Immobilie im Wege des Sale and Lease Back auf ein Finanzierungsinstitut zu übertragen, um folgende Ziele zu erreichen:
• Verkürzung der Bilanzsumme und Erhöhung der EK-Quote
• Hebung der stillen Reserven – sofern vorhanden
• Erhöhung der Liquidität
• Höhere „Abschreibungen“
Die höheren „Abschreibungen“ resultieren aus dem Umstand, dass die Leasingrate neben der Zinskomponente natürlich auch einen Anteil für Grund und Boden enthält, welcher im Rahmen der Leasingrate eben abschreibbar ist, und ein höheres Finanzierungsvolumen beinhaltet, sofern im ersten Schritt stille Reserven gehoben werden, und es daher implizit den Effekt eines höheren Abschreibungssatzes gibt. Dieser Vorteil besteht aber nur dann, wenn auf Basis der Vertragsgestaltung eine steuerliche Zurechnung der Immobilie zum Leasinggeber erfolgt. Zu beachten ist weiters, dass die Hebung der stillen Reserven („sale“) zu einer Steuerbelastung führen. Ebenfalls ist darauf hinzuweisen, dass Instandsetzungsaufwendungen für Betriebsgebäude steuerlich sofort abzugsfähig sind, sofern in der Bilanz keine Aktivierung erfolgt.
Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Partnerin bei TPA Horwath
Optimale Rechtsform
Neben anderen Änderungen hat das Stabilitätsgesetz speziell für Unternehmen, welche Immobilien im Betriebsvermögen besitzen, die Frage aufgeworfen, welche Rechtsform optimal ist. Dies vor allem im Hinblick auf einen späteren Verkauf der Immobilie. Werden Unternehmensimmobilien im Rahmen einer Personengesellschaft verkauft, so unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf der Immo-ESt in Höhe von 25 Prozent, sofern nicht eine der Negativ-Ausnahmen des Stabilitätsgesetzes (gewerblicher Grundstückshandel und gewerbliche Immobilienvermietung kombiniert mit dem Verkauf) zur Anwendung gelangt. Der positive Effekt resultiert aus dem Umstand, dass der Erlös nach Abfuhr der Immo-ESt ohne weitere Steuerbelastung durch die Eigentümer entnommen werden kann. Würde derselbe Sachverhalt im Rahmen einer Kapitalgesellschaft realisiert, unterliegt der Veräußerungsgewinn in einem ersten Schritt der Körperschaftsteuer von 25 Prozent und bei Ausschüttung an den Gesellschafter zusätzlich der Kapitalertragsteuer von 25 Prozent sodass insgesamt eine Steuerbelastung von 43,75 Prozent resultiert.
Aufgrund der vorstehenden Ausführungen kann es daher sinnvoll sein, die Rechtsform eines Unternehmens vor dem Verkauf des Unternehmens bzw. der Unternehmensimmobilie im Rahmen einer Umgründung im Sinne des UmgrStG zu wechseln, um insgesamt zu einer geringeren Gesamtsteuerbelastung zu kommen. Ein anderer Vorteil der Rechtsform der Personengesellschaft im Hinblick auf Unternehmensimmobilien ist die Möglichkeit, aufgedeckte stille Reserven aus dem Verkauf von Immobilien auf die Neuanschaffung einer Immobilie zu übertragen und dadurch die Besteuerung zu sistieren bzw. auf den künftigen Verkauf dieser neuangeschafften Immobilie zu verschieben.
