Es menschelt
Hier geht es nicht um Immobilien. Diese Geschichten handeln vom Menschen, der die Immobilie nutzt. Langsam rückt er, der Nutzer, nämlich in den Fokus der Immobilienwirtschaft – endlich!
Alexander Realien, Institut für Immobilien und Facility-Management, TU Wien
Sind Green Buildings, also nachhaltige Gebäude, besonders geeignet für die neue Arbeitswelt? Es macht keinen wesentlichen Unterschied, meint Alexander Redlein, Leiter des Instituts für Immobilien und Facility Management (IFM) an der TU Wien, ob es sich um ein zertifiziertes Objekt handelt oder nicht, Redlein vermisst fast überall die dritte Säule der Nachhaltigkeit, nämlich „die soziale Säule“. „Alle konzentrieren sich derzeit im Facility Management nur auf die Energiefragen, auf noch mehr Optimierung, noch weniger CO2-Ausstoß. Das ist ja auch in Ordnung, aber viele Themen, die den Menschen direkt betreffen, bleiben auf der Strecke.“ Redlein verweist auf Bereiche wie soziale Inklusion, Gendering, Work-Life-Balance, Vereinbarkeit von Beruf und Familie etc. Betrachten wir beispielsweise die Weiterbildung der Mitarbeiter, die bei den meisten größeren Unternehmen ein CSR-Ziel ist: Wer schafft die entsprechenden Schulungsräumlichkeiten und macht sie bespielbar? Das Facility Management.“
FM macht’s möglich
Betriebskindergärten, um die Vereinbarkeit von Beruf und Familie zu unterstützen, werden ebenso durch Facility Management (FM) ermöglicht. Und richtig spannend wird es, wenn man die neue Arbeitswelt weiterdenkt. Sie kennt ja bekanntlich nicht nur einen Arbeitsplatz im Büro, sondern überschreitet die Grenzen: Mal wird etwas im Home Office erledigt, mal im Kaffeehaus und dann wieder im Park oder im Hotelzimmer. „Es ist meiner Auffassung nach Aufgabe von Facility Managern, sich darum zu kümmern, dass die Menschen an allen Orten entsprechend effektiv und sicher arbeiten können. Das bedeutet zum Beispiel, dass das Facility Management eines Unternehmens Rahmenverträge mit Lounges der ÖBB oder einer Fluglinie schließt. Wenn sich Facility Manager in Österreich aber weiterhin als Techniker verstehen oder simple infrastrukturelle Dienstleistungen im Fokus haben, werden sie nie vom Topmanagement ernst genommen werden.“
Trends in Immobilien übersetzen
Wie das Wort schon sagt, gehe es viel mehr um Management, also auch um das vorausschauende Agieren. „FM muss sich als kompetenter Ansprechpartner für die Top-Ebene im Unternehmen positionieren. Es muss sich mit Trends wie Industrie 4.0, Migration, Diversität, Unternehmensstrategie, der Zukunft des Unternehmens auseinandersetzen und nicht bloß Energie optimieren oder Betreiberfragen klären“, fordert der TU-Professor. Die Übersetzung der Trends in „Immobilien“ sei die Herausforderung. Digitalisierung für Banken heißt etwa, dass Filialen geschlossen und verwertet werden müssen. Internationalisierung wiederum bedeutet zum Beispiel, dass unterschiedliche ethische Gruppen (zum Beispiel Muslime und Juden) im Betriebsrestaurant essen, das hat direkte Auswirkungen auf den Menüplan, die Hygiene und die Klimatechnik. All das muss berücksichtigt werden.
Management ist nicht automatisierbar
Mit einer Studie zur Automatisierung polarisierte Redlein im Sommer die Öffentlichkeit. Darin berechnete er, dass rund 270.000 Menschen in der Branche für Gebäudedienstleistungen beschäftigt sind. 30 Prozent davon könnten der Automatisierung zum Opfer fallen, so eine Schätzung. „Vor allem bei schlecht qualifiziertem Personal kann es zu markantem Stellenabbau kommen. Gut ausgebildete Mitarbeiter werden aber verstärkt in der Branche eine Beschäftigung finden.“ Services können leichter von Robotern übernommen werden. Rasenmähen, Reinigen – das schafft Technologie. Anhand dieses Trends wird auch wunderbar der Unterschied zwischen Facility Service und Facility Management klar. Routineservices können teilweise Roboter übernehmen, das Management bleibt den Menschen vorbehalten. Anfang Oktober wird übrigens das Buch „Work on the move 2“ am World Workplace in San Diego, USA, vorgestellt. Alexander Redlein hat hierfür das Kapitel über die Veränderungen am Arbeitsplatz und die Verbindung zu CSR verfasst.
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Christian Traunfellner, Country Manager Operations, Immofinanz
Als „Immobilienmaschine“ hat der ehemalige Immofinanz-Vorstand das börsennotierte Unternehmen positioniert. Jetzt fokussiert der Konzern auf die Nutzer. „Wir hatten Immobilien aller Art, das Portfolio ist großteils bereinigt, wir konzentrieren uns auf Retail- und Office-Immobilien. Wir wollen nicht einfach nur Büros im Bestand haben, wir fragen uns: Was will der Kunde, der Mieter wirklich? Was braucht er, um in Zukunft gute Geschäfte machen zu können? Um seine Mitarbeiter produktiv und glücklich zu machen?“, erzählt Christian Traunfellner, Leiter für Büroimmobilien international und seit Mai dieses Jahres auch zuständig für das operative Österreich-Geschäft der Immofinanz. „Unsere Büros sollen nutzerfreundlicher werden, sie brauchen mehr Leben, mehr Kommunikation, mehr Austausch unter den Mietern. Die Menschen sollen darin glücklich sein und das auch zeigen.“ So eine Zielvorgabe gab es bei Immobilien bislang noch selten. Leider.
Büros mit Hotelkomfort
Wie sollen die Büros, die die Immofinanz zur Miete anbietet, also aussehen? „Wir wollen eine Atmosphäre ähnlich wie in einem Hotel schaffen“, so Traunfellner. Keine eiskalte Lobby, die den Besucher mit Marmor und Leere erschlägt. Keine Welcome Desks, bei den Sicherheitswachleute missmutig den Namen des Besuchers notieren. Quirliges Leben soll hier stattfinden, Meetings im Gastrobereich oder in der konsumfreien Zone. Mieter sollen hier andere Mieter treffen, Gäste einladen oder auch entspannen können. Letzteres etwa in einem eigenen Ruheraum, wo man mal ein Powernap einlegen kann oder vom Chef unbemerkt ins Narrenkastl schauen darf. „Wo Platz ist, schaffen wir auch Gaming Rooms mit Tischtennistischen oder Golfsimulatoren – je nach Interesse der Mieter“, schwärmt der Country Manager. So kann man schnell mal abschalten oder die Zeit zwischendurch überbrücken. So viel Spaß im Büro? Ja, wobei sich die Immofinanz ja nicht in die Bürogestaltung selbst einmischt, das bleibt jedem Mieter überlassen. „Wir wollen Atmosphäre, Infrastruktur und Services für unsere Mieter bieten und uns so vom Mitbewerb abheben“, erzählt Traunfellner. Die eine oder andere Idee wurde zwar auch schon von dem Marktbegleiter CA Immo vorgedacht (siehe Immobilienwirtschaft 2|2015), aber was soll’s, die beiden Konzerne sollen ohnehin verschmelzen. Die Idee, zubuchbare Konferenz- und Besprechungsräume auf „neutralem Boden“ anzubieten, kennt man zum Beispiel schon. Mieter haben dadurch weniger Fixkosten, weil weniger Miete, weil weniger Fläche, weil nicht so viele Besprechungsräume. Und wenn mehr gebraucht wird, lassen sich diverse Räume einfach punktuell dazubuchen. Auch Projektarbeiter oder Wirtschaftsprüfer finden auf solchen Flächen Platz. Weiters Teil des Konzepts: Concierge Services, wenn es keine Putzerei/Schneiderei gibt, Fahrradabstellräume, Fitnessmöglichkeiten. Ausruhen (wie auch Arbeiten – dank ordentlichem WLAN) lässt es sich auch in den Außenbereichen, Zigaretten-Fetischisten steht hier dann auch ein überdachter Sucht-Platz zur Verfügung.
Pimp my Bestand
Als großer Büroentwickler tritt die Immofinanz in naher Zukunft aber nicht auf. „All die Maßnahmen werden in bestehenden Büroimmobilien, die über eine gewisse Größe verfügen, umgesetzt. In Österreich wird das erste Objekt der Business Park Vienna sein.“ Bis Ende 2017 sollen 20 Objekte in Österreich, Deutschland, Tschechien, Polen, Ungarn und Rumänien upgegradet werden. Infrage kommen freilich immer nur Büros ab einer bestimmten Größe, die mehr als einen Single Tenant (also einen einzigen Großmieter) beherbergen. Wie auch im Retail-Bereich kreierte die Immofinanz für die Büros mit Hotelatmosphäre eine eigene Marke: myhive. Coworking-Center-Anbieter wird die AG auch nicht werden, versichert Traunfellner, auch wenn die Kommunikation unter den Mietern (zum Beispiel mit Screens in der Lobby, auf denen sich die Mieter präsentieren, oder durch Veranstaltungen etc.) gefördert werden soll. Traunfellner: „Unsere Mieter fangen bei etwa 200 Quadratmeter an. Kleinteiligere Unternehmen können über einen eigenen Coworking- oder Serviced-Office-Betreiber integriert werden, wir selbst werden das aber nicht machen. Wir sehen uns eher als Coworking for Grownups und wenden uns an bereits etablierte Unternehmen, die ebenfalls den Austausch und die Kooperation mit anderen suchen.“
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