Neue­ Geschäfts­modelle

Gastautor Peter Mösle zeigt, wie sich in der Nachhaltigkeitsbewegung neue Business Cases entwickeln. Er schlägt zum Beispiel Leasing­modelle für die in einem Bau ­enthaltenen Rohstoffe vor.

Mit Cradle to Cradle (von der Wiege zur Wiege) ist ein neues Wirtschaftsprinzip entstanden. Hinter dem Konzept von Michael Braungart verbirgt sich nicht nur eine ökologisch motivierte Theorie der Kreislaufwirtschaft von Rohstoffen – vielmehr lassen sich die ökonomischen Effekte praxisbezogen berechnen. Angesichts der Tatsache, dass das Bauwesen mit ­einem Anteil von fast 50 Prozent der ­größte Verbraucher von Rohstoffen ist, kommt der Immobilienwirtschaft nicht nur eine enorme soziale Verant­wortung zu. Gerade diese Branche kann am ­meisten davon profitieren, die Rohstoffe immer ­wieder in gleichwertiger Qualität für neue Produkte aufzubereiten (Upcycling). In Verbindung mit der steigenden Nachfrage, die insbesondere durch die stark wachsende Mittelschicht in den Schwellenländern entsteht, kann lang­fristig für viele Rohstoffe von einer überinflationären Preisentwicklung ausgegangen werden. Die Immobilie wird somit zum Rohstofflager, dessen Wert kontinuierlich steigt. Berechnungen von Drees & Sommer haben ergeben, dass Cradle to Cradle (C2C) eine Wertsteigerung von bis zu 10 Prozent in Relation zu konventio­nellen Gebäuden ermöglichen kann.

Upcycling als Mehrwert

Betrachtet man Immobilien als Rohstoffdepots, die ihre Materialien nach der Nutzungszeit wieder herausgeben, erhalten die Objekte einen zusätzlichen Wert. Das für die Baustoffe gebundene Kapital ist nicht verloren, sondern wird ähnlich einer mittel- bis langfristigen Wertanlage wieder freigegeben. Der Eigentümer der eingesetzten Produkte oder der Gebäude profitiert von künftigen Rohstoffpreisentwicklungen – ohne in deren Lagerung investieren zu müssen. Für die Rentabi­lität entscheidend ist eine genaue Analyse der jeweiligen verwendeten Rohstoffe hinsichtlich ihrer Preisänderungs- und Währungsrisiken. Gegebenenfalls sollten entsprechende Absicherungskosten einkalkuliert werden. Bei Material­kosten von durchschnittlich 22 Prozent der Bruttobaukosten für Hochbauten kann durch das Upcyclen der Baustoffe ein nennenswerter Zusatzwert generiert werden. Darüber hinaus lassen sich die Instandsetzungs-, Rückbau- und Entsorgungskosten auf ein Minimum redu­zieren. Da nur schadstofffreie Materialien in die Recyclingkreisläufe gehen dürfen, entstehen durch C2C automatisch vollkommen gesunde Gebäude. Daher werden diese Immo­bilien während des gesamten Lebens­zyklus Mieten erzielen, die deutlich über dem Marktdurchschnitt liegen.

Neu: Produktleasing

Die vollständige Rezyklierbarkeit von Bauprodukten ermöglicht neue Geschäftsmodelle: Hersteller nehmen die Rohstoffe am Ende der Nutzungszeit wieder zurück (zum Beispiel beim Mieterwechsel) und sichern sich hochwertige Materialien zu kalkulierbaren Preisen. Gleichzeitig sind sie für die sortenreine Trennung und Aufbereitung am Ende der Nutzungszeit verantwortlich. Der Immobilienbesitzer spart sich die Entsorgung von Sondermüll, auch seine Anfangsinvestitionen werden geringer.

Rentabilität von C2C prognostizieren

Um die Mehrwerte quantifizieren zu ­können, bedient sich Drees & ­Sommer klassischer, ertragswertbasierter ­Methoden der Immobilienbewertung sowie Ansätzen der Investitionsrechnung. Damit lassen sich verschiedene Geschäftsmodelle und Abwicklungsstrukturen, zum Beispiel klassische Projektentwicklung oder Leasingmodelle, abbilden. Deutlich werden die Effekte von C2C am Beispiel einer durchschnittlichen Logistikimmobilie: Mit einer dynamischen Investitionsanalyse auf Kapitalwertbasis wurde das herkömmliche Realisierungsmodell einer C2C-Realisierung im Leasingmodell gegenübergestellt. Als Betrachtungszeitraum wurden 20 Jahre gewählt, ein für einfache Logistikimmobilien üblicher Wert zur Nutzungsdauer. Das Ergebnis: Selbst unter Berücksichtigung etwaiger C2C-Mehrkosten und Ausgaben zur Inflationsabsicherung steigt die Rendite beim C2C-Gebäude um circa 0,5 bis 1 Prozentpunkte im Vergleich zur herkömmlichen Immobilie. In der Plausibilität der Ertragswertbewertung ent­spräche dies einer Wertsteigerung von bis zu 10 Prozent.

Über den Autor

Als Geschäftsführer bei Drees & Sommer verantwortet Peter Mösle den Bereich Energiedesign und Energiemanagement sowie Nachhaltiges Bauen. Er vertritt eine ganzheitliche Herangehens­weise, die das komplexe Zusammenspiel von Gebäudehülle, der Haustechnik und anderen Gewerken sowie den Nutzern des Gebäudes berücksichtigt.



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