Verrückte ­ Immobilien-Welt

Wenn Häuser mobil werden, funktioniert das gewohnte Regelwerk nicht mehr. Die Chancen: billigeres und modulares Wohnen und Arbeiten auf immer unterschiedlichen Grundstücken. Auch der Tourismus könnte davon profitieren.

Lage, Lage, Lage – das eherne Gesetz der Immobilien wird mit mobilen Häusern ad absurdum geführt. Denn mit ihnen kann man plötzlich auf innerstädtischen Flachdächern ein Büro betreiben. Oder ­wohnen. Auf der Almwiese, wo nicht gebaut werden darf, könnte die Sommer­monate über ein kleines Feriendomizil als Rückzugsort dienen. Danach verschwindet es wieder. Oder das leerstehende Grundstück, das seine Kreditrückzahlung aufbessert, indem es für drei Jahre einem Scheidungs­opfer als Boden dient. Es hat sein mobiles Haus gemietet und einfach draufgestellt. Die ­Anwendungen von mobilen Immobilien sind – sowohl gewerblich als auch im Wohnbau – mannigfaltig.

Das Prinzip ist in der Regel gleich: Kleine, effizient ausgerichtete und flexibel erweiterbare Einheiten, die im Vergleich zu normalen Immobilien relativ leicht abtransportiert und woanders hingestellt werden können. „Wohnen in Bewegung entspricht einem uralten menschlichen Bedürfnis“, glaubt etwa der Salzburger Hersteller Nomadhome, der ein gleich­namiges mobiles Haus in Serien­fertigung anbietet. „Schnell, effizient, einfach“, wird das stylische mobile ­­Wohn- und Arbeitsraumkonzept angepriesen. Ein Nomadhome steht etwa in Kaprun und dient als Skischul-Büro. Zuvor war es ein Touristen­hotspot („­Mozart Info­lounge“) in Salzburg.

Marktübersicht Modulares Wohnen

Grundstück als Kostenfaktor fällt weg

Sascha Haas, Geschäftsführer von Mikro­haus, einem weiteren ­heimischen Hersteller von mobilen Wohn- und Arbeits­lösungen, glaubt, dass hinter der Nachfrage nach mobilen Immobilien weniger der Wunsch des Menschen steht, zu seinen Wurzeln als Nomade zurückzukehren, sondern vielmehr der Komfort, ein schlüsselfertiges Haus geliefert zu bekommen. Dass seine Kunden ihre Mikro­häuser bevorzugt auf ­gepachteten Grundstücken abstellen, habe auch eher einen pragmatischen Hintergrund. „Schließlich ist das Grundstück der ­größte Kostenfaktor beim Hausbau“, sagt er. Pachtet man dagegen über einen überschaubaren Zeitraum ein Stück Land, so stehe nicht dessen Wert im Vordergrund, sondern das Wohnen. Haas spricht von einer Win-win-Situation für beide Seiten: Der Haus­besitzer spart sich den Kaufpreis und der Grundstückeigentümer die ­Pflege sowie die mit dem Besitz verbun­denen finanziellen Aufwendungen.

Laut Daniel Richter, Experte für Immobilienrecht bei Dorda Brugger Jordis, spricht man in solchen Fällen von Super­ädifikaten. „Dem Grundbesitzer gehört dann – anders als normalerweise – das Bauwerk nicht“, erklärt er.

An eine gänzlich andere Zielgruppe will sich das Grazer Architek­turbüro WG3 mit dem Hypercubus wenden. Dabei handelt es sich um eine mobile Unterkunft, die speziell für den Fremdenverkehr entwickelt wurde. Die Idee dazu kam Matthias Gumhalter und seinem Partner Christian Reschreiter während des Architekturstudiums an der TU Graz, als sie mit der Aufgabe konfrontiert wurden, eine Wohnmöglichkeit auf möglichst kleinem Raum zu realisieren. Wichtiger Input kam dabei von Gumhalters Schwester, die sich im Rahmen ihrer Bachelorarbeit mit dem Potenzial mobiler Wohneinheiten im ­burgenländischen Tourismus beschäftigte.

Flexible Häuschen statt Bettenburgen

Innerhalb kürzester Zeit wurde dann ein Prototyp entwickelt. Trotz der überschaubaren Normmaße – die deshalb notwendig sind, damit der Transport mit dem Lkw möglich ist – verfügt der 7 Meter lange und 3 Meter breite Hypercubus über drei Wohnebenen. Auf der untersten befinden sich Bad und Küche, in der mittleren der Wohnbereich und in der oberen schließlich das Schlafzimmer. Die großzügigen Verglasungen sollen das touristische Vergnügen fördern. Die Mini-Apartments benötigen neben dem ebenfalls mobilen Fundament, an dem sie angebracht ­werden, vor Ort lediglich einen Anschluss an das Wasser-, Strom- und Kanalnetz. Eine weitere Version ist dank Wassertank und Photovoltaik-Anlage vollkommen energie­autark. Ansprechen will man mit dem Hypercubus einerseits kleinere Ortschaften, die eine sanfte Form des Tourismus betreiben möchten, ohne die Landschaft langfristig mit Hotelburgen zuzupflastern. „Funktioniert es in einem Ort nicht, so kann man die mobilen Immobilien woanders hinstellen“, so ­Gumhalter. Größere Fremdenverkehrsregionen können mit dem Hypercubus wiederum saisonale Engpässe überbrücken, die etwa im Winter bei guter Schneelage oder bei Events wie Skirennen oft gegeben sind. Im Sommer könnten die mobilen Unterkünfte dann an einem See abgestellt werden. „Denkbar ist auch, dass die Hotels mit einer Großveranstaltung mitwandern“, meint der Eigentümer und Geschäfts­führer der Blauen Lagune, Erich Benischek, egal ob sie mit Grund und Boden verbunden sind oder nicht. „Technisch gesehen lassen sich bestimmte Gebäude wieder demontieren, das kann ein Vorteil sein.“

Schwierig: Floating Homes

Gute Ideen im Kopf sind das eine, in der Realität funktionieren sie halt nicht immer. Auf ungeahnte Schwierigkeiten stieß Sascha Haas mit den „Floating ­Homes“, die 2011 angeboten wurden. Dabei handelt es sich um nichts anderes als schwimmende Mikrohäuser. Die Idee dahinter sei schlicht und einfach gewesen, diese dort aufs Wasser zu bringen, wo es keine Baubewilligung gibt, erklärt Haas. Aus einer einfachen Idee wurde eine – vor allem kostspielige – Odyssee: Denn damit die Häuser auf dem Wasser abgestellt werden durften, ­mussten sie seetauglich gemacht werden – also mit Lenkung und Nautik versehen werden. Dafür musste das Unternehmen wiederum um eine ­Konzession als Schiffswerft ansuchen.

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Die mobilen Immobilien kommen in allen Nutzungs­arten zum Einsatz. Ein ­klassischer Projekt­entwickler verwendet einen ­Loftcube als Büro und Showroom. Heute auf dieser Baustelle, morgen auf jener …

Showroom für Projektentwickler

Das Leben von Pionieren … Christian Friedrich weiß ein Lied davon zu singen, er war bereits bei der Entwicklung des Smart als neu­artiges Auto beteiligt, jetzt ist er Geschäftsführer von ­Loftcube. ­Installiert wurde diese „Mobilie“ als Office genauso wie im privaten Bereich, erzählt er. „Immobilienentwickler nutzen den Loftcube als Vertriebsbüro direkt beim Projekt. Dort ist dann auch ein Showroom für die Kunden untergebracht.“ Ist das Projekt fertig, wandert das Büro weiter zum nächsten Projekt, im Falle eines Loftcubes zum Beispiel von München nach Augsburg. Im Norden Deutschlands ­werden gerade mehrere Familien­häuser mit 120 Quadratmeter Wohnfläche geplant, in der Schweiz arbeitet Friedrich an einer Dachinstallation als Apartment mit 85 Quadratmeter und in Dubai sei eine größere Hotelanlage geplant. Und in Öster­reich? Da ist eine mobile Einheit auf einem Hoteldach geplant. Wo, möchte Friedrich noch nicht verraten, derzeit ­laufen gerade die Genehmigungen. Die sind freilich ein heikles Thema, denn hierfür sind immer die lokalen ­Behörden zuständig. Während die einen der Argumentation („Okay, ein Büro für drei Jahre muss nicht für die Ewigkeit genehmigt werden und es ist keine Immobilie“) folgen ­können, steht man bei anderen an. In dieser Hinsicht stimmen die Hersteller jedenfalls überein: Es muss viel Überzeugungs­arbeit für ihre Produkte geleistet werden. „Auch wenn das Interesse grundsätzlich da ist, kann sich keiner so richtig vorstellen, dass das wirklich funktioniert“, meint ­Gumhalter. Er hat im Übrigen den Eindruck, dass im Ausland viel offener mit der ­Thematik umge­gangen werde. „In der Slowakei lachen sie uns aus. Die dürfen sogar zweistöckige schwimmende Häuser auf dem ­Wasser bauen“, meint Sascha Haas, der von „großer Skepsis“ und einem „verhaltenen und konservativen Markt“ in Österreich spricht. „Es war nicht einfach, die ersten Kunden zu finden“, sagt er. Mittler­weile läuft es jedenfalls ganz gut. Im Rekordjahr 2012 ­konnten 21 Einheiten verkauft werden. Im Vorjahr waren es immerhin elf. Haas macht keinen Hehl ­daraus, dass ohne die starke ­Partnergruppe im Hintergrund – Mikrohaus gehört zum Fenster- und Türen­spezialisten ­Gebrüder Haas – das Überleben deutlich schwerer wäre. ­Gerold ­Peham fasst den heimischen Markt so zusammen: „In ­Österreich fehlt etwas die geistige Mobilität.“

ÜbersiedelnLebenszyklusNutzungFinanzieren & SteuerVorfertigung
Wie leicht man eine mobile Immo-bilie übersiedeln kann, hängt von dem jeweiligen -Konzept ab. Nomadhome lässt sich laut Eigenangaben mehrmals transportieren, wenngleich jeder Transport mindestens 10.000 Euro kostet. Ein viermoduliges Nomadhome ist bereits sechs Mal übersiedelt. Ob sich eine Übersiedelung wirtschaftlich auszahlt, entscheidet die -Relation der Auf- und Abbaukosten im Verhältnis zum generierten Einkommen (zum Beispiel zusätzliche -Mieten). Zu beachten sind hierbei auch die unterschiedlichen Packgrößen der Häuser, die zu einem unterschiedlichen Logistik–Aufwand führen.

Der muss neu gedacht werden. Das Grundstück ist vom Bauwerk entkoppelt, das Haus lässt sich in den meisten Fällen modul-artig erweitern. Ein Kind mehr? Nehmen wir halt ein Zimmer dazu. Warum soll ein Gebäude–Lebenszyklus 25 Jahre dauern? Vielleicht sind 7 Jahre für ein Fachmarktzentrum genug, weil der Handel dann ohnehin anders funktioniert? Beziehungsweise: Vielleicht steht das Haus auch 80 Jahre – aber halt nicht dort.

Die flexiblen Immobilien werden bereits vielfach genutzt: vom Kindergarten in -Hagenbrunn bis zu Büros oder Wohnungen auf Flachdächern im urbanen Raum. „Rund 40 Prozent der -Anfragen, die wir bekommen, sind geschäftlicher Natur. 60 Prozent sind privat“, so -Gerold Peham von Nomadhome. In der Natur dienen die Immo-bilien meist als Rückzugsort oder zur touristischen Nutzung – u. a. als Möglichkeit, Über-kapazitäten abzubauen. Privat werden sie als normale (temporäre) Wohnmöglichkeit genutzt. Christian Friedrich von Loftcube erzählt hingegen, dass bei seinem (höherpreisigen) Produkt die klassische private Hausnutzung selten angefragt wird: „Entweder werden die Häuser als Apartments weitervermietet oder selbst als Wochenendhaus genutzt.“

Die Erfahrungen mit der Finanzierung mobiler Immobilien sind unterschiedlich. Fest steht, dass der klassische Bankbeamte damit wenig anfängt. Eine Finanzierung als Immobilie ist eher -schwierig, da Haus und Grund bei uns rechtlich sehr eng verbunden sind und der mobile Charakter hier hindert. Auch als Besicherung ist die Mobilie eher nicht geeignet. Dafür bietet Leasing interessante Möglichkeiten. Gerold Peham: „Da das Nomadhome als Mobilie eingestuft ist, ist es auch leasingfähig. Wir sind dafür eine Kooperation mit Raiffeisen eingegangen. Es ist also ein Raiff-eisen-Leasing auf zehn -Jahre möglich. Interessant ist, dass deshalb für Business–Lösungen eine Abschreibbarkeit gegeben ist.“ Unklar ist hingegen oft noch der Rückkaufswert. Erste Erfahrungen aus dem Gebrauchtmarkt zeigen einen Verkaufspreis leicht oberhalb der -realisierten Abschreibungen der Jahre. Der untere Schwellwert liegt bei ca. 40 Prozent des Verkaufspreises.

Neben der Mobilität punkten die meisten flexiblen Immobilien auch durch ihre Fertigungsart, da sie dem seriellen Wohnbau entspringen. Die Module werden in der Fabrik vorgefertigt und auf der Baustelle im Nu zusammengesetzt. Die Materialien können dabei Ziegel, Holz oder auch Beton sein. Weiterer Vorteil: die Kosten. Ein Hotelzimmer im Budgetbereich kostet in Modulbauweise vollmöbliert 19.000 Euro (statt wie herkömmlich ab 50.000 Euro). Im Viersternbereich kalkuliert man mit 35.000 Euro (in traditioneller Bau-weise mit 70.000 Euro). Derzeit werden Hotels in dieser Modulart in Liezen, Loosdorf und Velden errichtet.

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